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这是熊猫贝贝的第2768篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

11月11日，自然资源部在官网正式发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》

图片来源：见图

这个事情，不简单，特别是结合超级宏观周的人大会议最新明确的“十万亿财政化债”方案背景来看，更是有意思。

国家鼓励地方政府出资回收存量房用作保障房，以及盘活闲置土地这个事情，算得上是2024年开年以来，各路和房地产市场利益关联群体，以及当下依然对房价重回上涨通道的炒房投机群体，最喜欢拿来炒作的政策事件了。

早在2024年5月份，国家早已高规格明确表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

央行也表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，预计带动银行贷款5000亿元。

政策支持下，多地发文支持收购存量商品房。

据克而瑞统计，目前已有超过50个城市表态支持国有企业收储，其中既有广州、深圳等核心一二线城市，也有萍乡、滁州等三四线城市，更不乏兰考、灌南、赤壁等县级行政单位，其中29个城市已落地首批房源征集细则。

只不过，与发文支持的城市数量相比，真正落地转化的城市规模并不算大。

这个外行的朋友可能听了个热闹，但是行业内，包括本人，其实对于政府收储存量房产这件事，并没有多少期待值。

一个违背市场逻辑的商业模型，有什么好期待的？

政府能拿多少钱出来收？按什么价格收？什么样的房子能被收？……太多关键环节存在模糊，太多利益关联方难以平衡。

所以，政府“收储”这件事，也就成了一个典型的“雷声大，雨点小”的事儿。

一文钱难倒英雄汉，不是开玩笑的，绝大多数地方政府承受着地方债务的压力，以及体制和地方运行的刚性支出成本，叠加房地产经济的下行，土地财政的停摆，还有国家对于地方债务增长的约束，去哪里搞钱来收储？

收储这个事情，总不能打白条，变成新的隐性债务吧？

卖不动的房子，闲置土地的背后，都是嗷嗷待哺，等米下锅的开发商，这种情况，打白条也没人敢收吧？

僵局，就此形成，这个事情就只能暂时放一放，政府收储和盘活存量闲置土地的话题热度，很快就降了下去。

自然资源部在2024年6月份出台了一份文件，推出了18条政策措施〔《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，自然资发〔2024〕104号〕。

图片来源：头条图库

只可惜，还是钱的问题，地方政府要配合国家意志行动，钱从哪里来？

然后市场层面，炒了一波预期，又凉了。

现在，10万亿化债举措来了，那么，钱的问题有希望了。

于是，自然资源部赶紧追加一份文件——就是刚刚公布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。

趁着炒房投机大军还没有漫天开吹，本号先来进行一个热点梳理和分析。

不多铺垫，直入主题吧。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

最新运用专项债收购存量土地细则公布，具体内容是什么？

11月11日，自然资源部官网公布了《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》全文。

整个政策文件可谓是干货满满，核心要点就4个意思：

一是优先收回收购开发商手里面无力或无意愿继续开发，并且是已供应未动工的住宅用地和商服用地。只有完全未开发，而且无力开发的土地，才能纳入范围了。这样的地，估计在三四线城市比较多，一二线城市完全闲置的地不多。

二是实施回购的部门是土地储备机构，他们委托有资格备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。

三是收回的土地以后，一般在当年不能再供应，特别是不能供应用于地产开发。

四是此次回购的资金来源，是地方专项债券发行带来的资金。

哪些土地可以收购？以什么价格收购？以及最关键的“钱从哪里来”？几个关键问题，在这份最新的政策通知里面，有了明确的界定。

详细内容建议大家读读通知原文，全文内容放在文章最后了。这里就不重复内容水字数了。

图片来源：头条图库

2

从专项债的定义来看，这个新的政策动向的意图，该如何理解？

经济问题，说到底就是研究钱的来龙去脉。

这次通知，明确了地方政府收购闲置土地的资金来源是专项债，是最大的看点。

什么是专项债？

专项债都是地方政府发的债，我国以前地方政府是不允许发债的，后来由于地方经济发展的需要，渐渐突破了，但最初还是遮遮掩掩，不叫地方债，而叫“专项债”，也有特事特办、下不为例的味道。

地方政府突破发债的限制，是从2008年的“四万亿”开始的，因为这四万亿中，中央政府只出一万亿，剩下的都是地方配套资金，但地方上没有钱，又不让发债，所以各地就用“城投公司”这个企业化的发债主体，绕开了这个限制，但因为债务都是用财税收入或土地担保，所以它实际上是地方政府债。

由于地方债避开了财政预算的限制，加上地方政府之间的政绩竞争，以及全社会对高信用高收益率的理财产品的需求，2009-2014年，城投债爆发式增长，埋下了今天地方债务危机的种子。

到了2014年，地方政府突破发债的法律限制，一般地方债纳入预算管理，同时在“一般地方债”之外，又发行了专门用于解决地方债务危机的“专项债”。

所以“专项债”最早的用途，就是用来化债，把城投隐性债变成正式的地方债，2015年的第一轮化债，直接让地方政府上报隐性债，有多少化多少。

在政府管理中，一个名词一旦合法化后，它的意义和用途就开始扩充，只要有合理的项目，就可以叫“专项债”。

到了2017年，“专项债”最大的用途变成了支持棚改，后来又扩大到土地储备，变成了土地债，因为只有这些项目才有可能达到专项债的项目回报要求。

到了2019年，专项债用于土地用途被中央叫停后，由于进入新一轮财政刺激周期，又开始用于基建，特别是2020年遇到了疫情，专项债的发行规模急剧上升。

专项债对于基建的意义重大，因为中央规定，地方基建项目必须先有20%~25%的项目自有资本金到位，才能开工，这是为了约束地方滥搞基建而设定的门槛，但到了需要积极的财政政策时，就要想办法突破。规矩不能坏，但可以让财政部“打补丁”，规定专项债可以视为财政资金，这样就能名正言顺地作为项目自有资本金，基建项目就可以开工了。

不要觉得这么做是自欺欺人，专项债不是地方政府想发就发，是需要发改委审批的，这好歹也算是有个约束。

不过，由于我国已经过了大规模基建的阶段，现在的项目大部分都不符合专项债项目回报的要求，再加上地方政府的债务压力，所以到了去年，专项债用于基建的规模缩小，又开始回到它最初的使命——化债，以新债化旧债。

看到这里，结合11月份人大会议的财政化债方案，大家应该看出门道来了吧？

现在隐性的市场库存，大部分都在地方城投的手里，而且在三四线城市尤为严重。

如果这个回购政策陆续实施，满足回购条件的地方城投是很多的，而且地方城投这两年很多也具备了开发资质，算是开发企业了。

接下来，很多城投可以借用专项债，把手里的土地又卖回去给国土部门了，能够短期套现大量资金，用于企业还债和经营，改善资产负债表。

至于民营房企，与其指望这个政策能来救命，不如多想想怎么把手头的房子早点卖出去，以及闲置的土储怎么市场化盘活更靠谱。

化债，化债，一个“化”字，尽显中国文化的博大精深。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：基于几个细节的把握，接下来专项债收购闲置土地政策的影响，该怎么看？

如果没有意外，那么很快这个土地收储的新政，就将成为新一轮楼市炒作的热门话题，以及炒房群体大肆营销的内容了。

实际上，没有多少意义。

这一次，借着化债新政的东风，让地方政府以专项债的方式进行收购闲置土地，本质上面说的很清楚了，基本上对于市场，以及真正需要纾困的民营房企来说，没有多少直接关联。

而且，几个细节，也很值得重视：

1，这个政策文件，并未提及具体专项债券的金额是多少，具体在哪些城市进行。

2，自然资源部很清楚这个政策的落地难度，所以他们在新文件中写了这样的大实话：

「运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力」。

大家体会一下这个用词。这就是典型提前为“推进不利”找好了台阶的做法。

3，缺乏具体的量化指标：时间，进度，开始和结束的节点，都比较模糊。

理论上，这样的政策执行，就有很大的弹性了。

而且，从利益角度出发，地方政府收储存量土地，而地方政府又不具备规划开发和营销转化的能力，这个生意最直接的，是当下价格和土拍价格之间的差价，土地回到政府手上，想要创造价值，还是要市场化，也就是要转让到开发单位主体手上才行。

大家有听说过什么生意可以靠折价退货做大做强的？

看清这个本质，至关重要。

4，对于地方城投性质的公司，毫无疑问是一个修复资产负债表的好机会。

县城婆罗门的好日子要来了，至少，人情裹挟的一些债务压力能够得到缓解了。

但是对于当下水深火热的民营房企来说，对这个动向期待值一定要主动降低。

亲生的都不一定能吃饱，哪里顾得上你们？

5，对于楼市和房价来说，可以起到一定的稳定作用，以及调控供给的效果。

很显然，这样的作用和效果，对于当下需求不足带来的市场萧条和下行压力，并不能起到扭转和企稳的关键作用。

专项债从政府到城投，土地属性伴随债务进行了转移，地方城投的债务得到了“折损式修复”，员工有钱发了，欠债也能平掉一部分，实际上是对过去一段时间债务压力的缓解。

能够给经济环境带来的信心刺激和预期重塑影响，完全可以忽略不计。

被别人欠了的钱，拖了这么久，打个折还了一些，就值得载歌载舞庆祝吗？

看到无脑对这个收购闲置土地政策大吹特吹的内容和观点，请大家好好想想上面这个问题就行了。

提神醒脑，一步到位。

图片来源：头条图库

写在最后：

基于对这个事关房地产经济最新政策动向的梳理和分析，能得出哪些结论和启发？

当然，这个最新关联房地产经济的政策动向，完全可以看作是新一轮化债启动的信号，对应的经济利好信号和积极意义，是需要认知和承认的。

不过地方债务的问题，以及对中国经济发展带来的风险和阻碍，是不能轻描淡写的认为短期内就能轻松用一个政策实现立竿见影，药到病除的。

化债的提法和国家的思路，其实只是让债务转移和被消化的过程相对温和，能被接受而已。

这个过程和阶段的本质不会变，还是债务驱动的经济增长模式，进入了还债周期。

这个判断，至关重要，当下很多人还对房价有不切实际的幻想，实际上就是没有看到，或者不愿意接受这个判断结论。

还债周期，对于个体，公司，甚至是行业来说，最好的策略，只有一个，那就是主动积极的去杠杆，降负债，并且优化资产结构。

而千万不要陷入债务腾挪的陷阱，被下行期越滚越大的雪球淹没伤害。

当然，地方政府里面高人多，对这个问题肯定看的透，所以，打折收储存量商品房就注定没啥动力，那么，有什么理由会认为，收储存量土地这个事情，就会有动力呢？

既然政府都没有主动加杠杆的意愿和动力，那么当下忽悠老百姓和普通人加杠杆去买房炒股的声音和观点，究竟算是坏呢？还是不怀好意呢？又或是，有所意图呢？

这是个好问题，留给有耐心看到这行文字的朋友们，去思考一下。

以上，就是对国家自然资源部最新公布的专项债收购闲置土地政策通知，进行的一次热点解读，专题梳理，还有分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

附件：

自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知（全文转载）

图片来源：见图

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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