隔壁小蛙2024年10月11日发布:存量房收储进行时：近60城表态，收购价5折以下成共识

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本文来源：时代周报 作者：曾思怡

从517楼市新政提出“回购商品房用于保障房”后，全国多地存量房收储动作频频。

数据显示，截至目前，已有超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。其中，至少36个城市已经发布征集房源的公告。

随着我国房地产进入新常态，楼市去化慢，部分房企卖房、回笼资金难，政府下场回购商品房，被视为一项创新性救市举措，不仅提振楼市信心，更能提高保障性住房供应。

但推进过程也阻力重重。如有从业者指出，政府收房价格一般是半价，而且有配套和地段要求，对于房企来说，这样的房子自己六七折也能卖出去，为什么要和政府交易？

多名地产专家在接受时代周报记者采访时表示，当前楼市预期较弱，加之保障房保本利微的属性，大部分城市收储要实现资金平衡、可持续经营，5折收房几乎是价格上限，不过对于资金流动困难、急于出手的房企而言，这个定价也可以接受，房企即使有所亏损，也能够回笼资金。

不过从收储房源要求和推出形式来看，还有很多可灵活调整空间，以扩大收储房源范围，加快收储进程，提升保障房供应效果。

那么，当前全国各地收储进度如何？对于收储推进的难点和障碍，当前存量房收储先行城市们，有何实践经验？不妨从当前多地收房实践一探。

“收储”队伍越来越大

据中指研究院统计，目前约60城表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。

也就是说在517楼市新政之后，几乎每隔两三天就有一座城市加入“收储”队伍。

从收储城市名单来看，既有广州、深圳、天津等一二线城市，柳州、常州、佛山等三四线城市，也有兰考、灌南、赤壁等县级行政单位。

虽然“收储”队伍中涵盖大中小城市，不过从占比来看，时代周报记者梳理发现，名单中以二三线城市占主体，一线城市和县城数量较少。

值得注意的是，虽然“收储”队伍涉及各个能级的城市，但一线城市在收储过程中对房源限制相对较多。

如首个迈入存量房收储的广州，收储区域主要在增城区，此为广州远郊区；又如深圳作为首个在全市领域（不包含深汕合作区）开展存量房收储的城市，其收储房源面积为65平米以下，综合其他细则，当地符合收储范围的房子不多。

相比之下，大部分二三线及能级更小的城市，收储的存量房基本都是全市城区范围，房型面积上限也多为90平米、100平米，或者120平米。

图源：图虫创意

不过总体来看，根据相关细则，这些城市对收储房源要求大同小异。如均要求竣工验收备案、权属清晰可交易，仅个别城市允许期房收储；房源面积，大部分城市要求100平以下的中小户型；交通便利、配套齐全，或位于核心区位、大型产业园周边；为方便运营管理，整栋或整单元未售项目优先；收购价格方面，有的按划拨土地成本+建安成本+5%利润定价，有的按同地段商品房价格50%，最终商议敲定。

从落地情况来看。虽然表态收储的城市多达几十个，但对外公布已完成收储甚至已转化为保障房投入运营的城市，还是个位数。其中包括郑州、济南、重庆、福州、青岛、天津，值得注意的是，这些城市也是全国首批租赁住房贷款支持计划的试点城市。

2023年1月，央行推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，以市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。

某种程度上，该计划可以理解为517新政“收储”发布之前，一次关于商品房“以购代建”的试水，或者说“收储”的试水。

该轮货币政策助力之下，本就落子保障房以购代建的郑州、济南加快跟进，成为当前收储量最大的两座城市。

梳理发现，截至今年6月，郑州收储总量达10.6万间，超过400万平方米，规模居于全国之首；济南截至今年3月末，济南收购房源3.05万套，面积210万平方米。

和郑州、济南同被列入试点城市的福州、重庆、天津、青岛，当前也已经有项目完成收购，有的已经投入运营，不过收购规模相对较小，均为数千套。

而在517新政后加入“收储”队伍的城市，大多数还在物色目标房源的阶段。克而瑞认为，随着越来越多的城市发布收储细则，明确征集房源要求，叠加保障性住房再贷款支持加力，下半年存量房收储有望取得更多实质性进展。

收购价5折以下成共识

517新政以来，国家队下场收房，被视为全国层面救市的一大创新举措，去库存、加强保障房供应的积极效果不言而喻，关于政策推进过程的资金来源、资金成本、收购存量规模及定价始终是业内关注的核心问题。

其中政府给出的价格，又被视为收储的关键。

综合多地发布的收储细则和多家机构预测，本轮收储中，政府购房价格一般定在周边同类房源市场价的5折以下，且对收储房源有配套和地段的要求。对此有从业者指出，这样的房子房企自己六七折也能卖出去，为什么要和政府交易？

“国企收购的时候，只能把价格压到地板上。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，当前楼市预期比较弱，加之保障房保本利微的属性，国企在收购时要考虑资金平衡和可持续性，就必须把价格压低。

图源：图虫创意

李宇嘉认为，以当前的收购价格来看，卖得好或资金链不紧张的项目不会交易，只有那些资金链非常紧张、保交楼压力特别大，通过主动促销、卖资产、卖项目，断臂求生的房企，可能会和政府交易。

与此同时，综合大部分城市对收储房源的要求，各地符合要求的房源非常有限。

李宇嘉指出，很多城市收储细则中，收购的大都是小户型，但是现在新房以大户型为主；另外已建成的期房不行，要求资产负债清晰，不能有抵押，但当前的现状是，很多房企已经连土地贷、在建工程都抵押出去了；还有就是整栋、整单元的要求，满足这些条件，而且地段和配套不错，又愿意4、5折出售的项目是比较少的。

当前来看，收购价格和房源要求，是影响各地收储进程甚至收储能否落地的两大关键因素。

易居研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，从当前楼市表现来看，地方国企5折收房，对于资金流动困难、急于出手的项目而言，“这个定价问题不大，房企即使有所亏损，也能够回笼资金”。

不过从房源要求和推出形式来看，还有很多可灵活调整空间，以扩大收储房源范围、提升保障房供应效果。

严跃进举例，很多城市收购细则中明确要整栋未出售房源、因为便于运营管理，有的房源其他条件符合、但是有几套卖出去了，就被剔除收购范围，这个问题其实可以用互联网技术解决，这样即使不在同一栋楼，一样可以对分散性住宅进行拼凑式管理；又比如户型面积也不用严格锁死，根据地方人口分布规划出适当比例的大户型，用做人才房。

收储项目投入社会的时候，也可以创新租金、购房补贴，或者租赁、购买同时推进，符合条件的租户住了几年想把房子买下来，前面的租金可以抵扣部分房款；又比如保障型住宅集中的小区，可以划拨一部分吸引高学历年轻人入住，这也在一定程度为小区提质。

此外，对于收储推进的难点和障碍，当前存量房收储先行城市们，又有什么实践经验以供参考？

以早年推进保障房以购代建的济南为例。据财新报道，济南以购代建的项目中，能实现可持续经营的、保本利微的，大都是人才公寓项目，因为公寓的购入成本更低，不过即使如此，当前济南国资收购公寓用作租赁的利润之低，低到一旦中央取消相关利率优惠，有的项目就可能转轻微盈利为亏损。

福州国资下场收购存量房套数也已近万。时代周报记者梳理发现，近期福州首批收储房源将面向社会配租，租金为周边房源九折以下，刚毕业大学生、外来务工人群均可申请，项目运营成本和收益正在等待市场检验；今年7月，福州以2.73亿元打包收购来自5不同楼盘的154套存量住宅，收购价为挂牌价的76.47%，高于大部分城市收储定价；更早以前，福州就收购约5000套存量住房，这些房子覆盖106个小区，未来将作为分散式公寓，于明年分批入市。

李宇嘉表示，考虑到资金平衡和运营的可持续性，比较快落地的应该是公寓项目，“因为公寓本身开发商卖的价格比较低，而且公寓一般都是建成的、精装的，直接配置一下就可以做人才公寓了，投资回报率相对不错”。

而郑州作为当前收储规模最大的城市，虽然以购代建项目中不乏住宅，但其楼市比较特殊。早前郑州房价跌幅位居全国前列，部分楼盘房价较高峰期跌了近一半，保交楼也压力颇大，多重因素既考验当地政府的应对能力，也成为政府先行收储的契机。

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