掌上春城2024年10月12日发布:多地掀起降物业费热潮，业主们动心了吗？

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“涨物业费”并不少见，但你听说过“降物业费”吗？

　　近期，有关“物业费调整”的话题再次成为社会关注的焦点。不少城市出台并实施了物业收费新规，包括重庆、银川等城市启动了新的物业服务收费管理办法，多地给物业费进行“封盖”，有不少小区以此要求降低物业费，而不久前郑州也有一个小区开启“降物业费”的先例。

　　物业费到底应该收多少？业主要求物业降价合不合理？如何才能实现“质价相符”？郑州有没有下降物业费的可能性？这些牵动着老百姓钱包的问题，一直都是市场关注的争议焦点。

　　多地给物业费“封盖”，不少小区以此要求降低物业费

　　事实上，早在2023年11月，广州就发布过规范物业收费的通知，对前期物业服务收费实行政府指导价，有关部门按服务等级由低到高进行分类指导，最高收费为每月2.8元/平方米；超出的情形需经政府审批。而这一指导价标准实际上从2010年起就已开始执行。

　　重庆、银川、武汉江夏区、青岛城阳区等地也在今年陆续发布了相关物业服务收费管理办法。其中，重庆发布的新规最引人关注。

　　据6月1日起施行的重庆中心城区住宅物业费收费标准显示，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无电梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。据悉，这一价格远低于当地不少小区的现行物业收费标准。

　　据一位当地知情人士透露，目前重庆物业费的平均单价约为高层每月2元/平方米，洋房每月3.5元/平方米，明显超出指导价。所以自6月份以来，当地已有数百个小区业主申请降低现行的物业费用。

　　而有公开信息显示，重庆已有小区宣布降低了物业费。6月12日，服务恒大未来城小区的长城物业宣布主动降低物业费。其中，高层住宅物业管理费从2.4元/平方米降至1.9元/平方米，降幅约为20%。

　　此外，银川也在今年7月开始实行《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，最高指导价为每月2.2元/平方米。而据当地媒体报道，中海、万科、建发、吉泰等物业企业的63个小区，则在《方案》正式实施前就主动进行了物业费降价，赢得了广大业主的好评。

　　“之前的物业费加电梯费，这两项每平方米单价合计2.65元（超过最高指导价2.2元），现在通过一费制直接降到了2.2元，停车费也从原来的380元降至290元，一套100平方米的房子一年可以少交物业费、停车费共1620元，对于普通家庭来说节省下了一笔不小的费用。”银川当地有小区业主测算了一下开支。

　　郑州出现2024年首个“降物业费”小区，市场上物业费现状如何？

　　近期，郑州也出现了本年度首个“下调物业费”的小区。据知情人士透露，中牟某楼盘经过业主委员会与物业公司协商，物业费从高层3.5元降到了2.3元，洋房从4元降到了2.8元，降幅分别达到34%、30%。不过关于该事件市场反应褒贬不一，部分羡慕的人表示：又是“别人家的小区”，也有自称该小区的业主现身，直指这一操作黑幕重重。

　　其中的孰是孰非暂且不论，该事件能引起市场关注的原因，归根到底还是在于牵扯了大众利益的“物业费”。那么，郑州物业费现状如何？

　　目前郑州不同业态的小区之间差异很大，在售楼盘中物业费中较高的超过6元，不过大部分在售楼盘物业费多在2.5至3.5元之间。如果按照2.8元计算，一套100平方米的房子，一年要缴纳3360元。而相较于郑州一些物业收费在1元/平方米左右的老小区来看，在售楼盘物业费的确有了明显提升。

　　从市场整体来看，由于消费水平的不同，东区比西区的物业费要高一些。比如同样是带电梯高层，郑东新区往往在2元以上，而西区基本在1.5元到1.8元之间；而同一区域内，公寓物业费高于住宅。一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅高。在郑州，很多以好物业著称的普通住宅楼盘，物业费标准也不会高于3元/平方米/月，但是公寓的物业费标准则动辄高于5元/平方米/月。

　　那么为什么物业费会越来越贵？据一家物业公司的工作人员透露，“一方面因为物业运营的成本在逐年增加，在考虑运营成本、人力成本的基础上，新房物业费也确实需要一定的上涨。另一方面是因为近年来会所盛行，很多新建楼盘都带有业主会所，而这些健身房、休息室等的维护需要一定的成本”。

　　郑州物业费有下降的可能性吗？怎样才能合理地调整物业费？

　　在重庆“物业新规”推行之后，郑州不少市民开始憧憬“郑州会不会也下调物业费”？

　　针对这个问题，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，“多地对物业费进行‘封盖’，这体现了对物业服务行业监管的加强，旨在保护消费者权益，防止物业费不合理上涨，消除‘质价不符’的情况。面对这种趋势，加上之前市场上有反映郑州的物业费和同级城市相比偏高等情况，预计郑州后续也有可能启动类似物业费‘封盖’方案”。

　　而针对政府“封盖”物业费的行为，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“从民生的角度来看，降物业费肯定是利民的事情”。不过，物业管理终究是一个市场化的行为，“下调了物业费之后，物业公司的经营难度就会增加，从而可能会引发一系列的连锁反应”。

　　那么，业主如果对物业费的标准不满意，如何才能进行合理的调整？记者从郑州市房管局物业管理处相关工作人员处了解到，物业收费标准如果要进行调整，需要经过双过半业主（面积和人数均需要过半）的同意，才可以到房管部门更改物业服务协议，然后进行调整。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣给业主们支了招，调整物业费，最好的方式是成立业委会，这也是实践操作中最直接有效的。在与物业服务企业协调下调物业费的过程中，如果物业服务企业拒绝调整，业主可以视情况更换物业服务企业。

　　但是如果小区内没有业委会，也不方便成立的情况下，王玉臣表示业主们也可以尝试采用以下办法。

　　第一，成立维权小组。虽然达不到成立业委会的条件，但是依旧可以推选有时间有担当有头脑有法律意识的业主作为业主代表，成立专门的维权小组。比如他曾经代理的某别墅小区项目，前期条件不成熟，无法成立业委会，但是组成了专门的维权小组，在共同努力下，成功挖掘出了很多问题，为后期谈判创造了有利的条件和筹码。

　　第二，长期全面取证。结合物业服务方案中所列明的一项一项物业服务标准，对小区的物业服务进行长期、持续、全面的取证。比如张三负责某一段时间对小区保洁的取证，比如李四负责某一段时间对小区绿化的取证等。在这个过程当中，一定要做好分工。

　　第三，化被动为主动。遇到这种对物业费不满的情况，有一些业主可能会被物业公司起诉拖欠物业费。若出现被诉情况，可以结合长期取证的成果进行应诉，同时努力争取物业服务水平的鉴定，通过鉴定来给小区的物业服务做个相对客观的评估。若这个评估切实实现了，结果也显示根本达不到物业费的标准，就可以借此要求调整物业费。有一点需要注意，这个鉴定有时候可能会因为这样那样的原因而无法实现。另外成本相对较高，如果只是一位业主承担，也不太公平。但是，这是一种很好的应对物业费过高的方法。

　　第四，还可以通过政府信息公开等方式对小区做个全面调查，核实小区的公共部分；还可以通过业主行使知情权等方式进一步挖掘更多的谈判筹码，和物业公司进行协商谈判。如果能够通过谈判解决问题，无疑是相对更好的解决方案。

　　最后，在调整物业费的过程中，业主也需要及时了解当地关于物业费调整的规定，比如有的地方有了指导价，也可以作为谈判的筹码和依据。

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