保租房冲击下，租金重要还是REIT重要？

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文｜迈点

近日，上海宣布今年1-7月份已完成全年保租房建设筹措任务的7成，而随着保租房供给的提升，住房租赁市场的租金也不可避免的出现下滑，更有上市企业直言保租房的大量入市加剧了市场竞争。但与此同时，保租房REITs的发行也在悄然提速，与租金下滑相比，回笼资金似乎更加重要。

01 上海已完成保租房年度目标的7成

近日，上海市住房保障和房屋管理局官微公布了上海市保障性租赁住房建设供应情况。据悉，今年上海市计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7万套(间)、新增供应5万套(间)。1-7月新增建设筹措5.1万套(间)、供应3.8万套(间)，分别完成年度目标任务的73%、76%。

上海市住房保障和房屋管理局同时指出，将进一步优化供应结构，着力增加新时代城市建设者管理者之家床位供应，全年目标筹措供应3万张以上，其中在既有保障性租赁住房项目中筹措供应1.8万张以上。1-7月，已通过保租房渠道新增筹措供应床位达1.2万张，力争在10月底前完成全年目标任务。

此外，上海市住房保障和房屋管理局还开展了2024年在沪应届高校毕业生安居保障专项活动(暨保障性租赁住房进校园第三季)，协调提供3000余套(间)租金可负担、长期稳定的保障性租赁住房，“保租房进校园”小程序访问量累计超4.9万人次。

02 市场竞争加剧

上海作为我国的经济重心，拥有大量的流动人口，其某种程度上也可谓中国住房租赁市场的“晴雨表”。随着更具性价比的保租房的大量入市，对于上海住房租赁市场也造成了一定影响。

以今年6月份为例，公开数据显示，当月上海全市挂牌租赁房源的平均租金环比下跌6.7%，同比下跌7.5%，与2023年全年平均租金相比下跌12%。具体到集中式公寓，根据公开数据显示，2024年一季度上海集中式公寓租金坪效相较于2023年下降6.5%，较2021年降幅更是达到了19%。

不止上海，其它城市亦是如此。根据万科在2024年半年报中援引的第三方机构数据显示，上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%，租金走势承压。值得一提的是，经营规模稳居全国第一的万科截至2024年上半年，已在全国23个城市纳保155个项目，涉及房源11.2万间。

而在招商蛇口的2024年半年报中，公司更是直言不讳的指出，公寓业务受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧。当然，招商蛇口的公寓业务并未受影响，无论是经营业绩还是经营指标，均实现了稳健增长。

显然，保租房的大踏步前进，对整个住房租赁的租金水平产生了一定影响。公开数据显示，今年上半年，全国已有13省及81城发布了保租房筹集目标，预计累计新增筹集规模约101万套(间)，其中一二线城市规划筹集量占比约75%。

03 保租房REITs发行提速

但另一方面，保租房REITs的发行也在不断提速。近期，招商蛇口租赁住房REIT正式获批，项目整体估值约为12.87亿元。值得一提的是，两大基础设施项目深圳太子湾项目和深圳林下项目截至2024年6月底的出租率分别为95%和98%，显示出极强的市场竞争力。

除了招商蛇口以外，今年1月新黄浦宣布启动保租房REITs申报发行工作，今年3月建设银行宣布“建信建融家园REIT”获得证监会和上交所受理，包括万科在内的多家企业也已着手准备保租房REITs的发行工作。

某业内人士对迈点表示，保租房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发、运营、退出的良性循环。

或许，对于重资产、长周期的住房租赁业务而言，成功发行保租房REITs远比租金上涨要更加重要。

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