有驾原创2024年10月14日发布:ETF早资讯｜又到政策博弈阶段，本轮地产行情能持续多久？“装嫩”不招人烦的女星只服董洁，娃娃脸灵气逼人，演技也在线

行情上，地产板块当前或有较为明显的触底反弹趋势，截至5月8日，万科A、保利发展近7个交易日涨幅均超10%。中证800地产指数，自4月24日盘中创下2009年以来新低后，近期有所修复。截至5月8日，中证800地产指数近7个交易日涨幅为9.24%，其挂钩产品——地产ETF（159707）紧跟指数走势，场内同样取得上涨表现。

来源：Wind，统计区间2024.4.25-2024.5.8，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。

显然，当前地产板块行情主要由政策驱动，属于第一阶段，能否过渡到第二个阶段是行情是否持续的关键点。中长期来看，地产行情由两方面决定，一是政策端，主要涉及到政策的宽松程度，二是基本面，主要是楼市的真实复苏情况。此外，短期来看，板块资金流入情况则成为主要推动因素。

一、政策端：高层会议的新定调

4月末，地产行业再次迎来高级别会议的新定调。此次会议首次指出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。同日，北京放松限购，深圳、武汉等城市节后跟进，或为对本次高层会议的呼应。

从地方政策类型来看，“以旧换新”有助于加速去库存。

最近，不少城市宣布了鼓励居民以旧换新的新政策。例如，郑州宣布在今年年底前完成1万套“以旧换新”计划的目标。上海也在5月宣布了类似的政策，鼓励开发商和中介机构共同推动“以旧换新”的交易。据媒体消息，目前已有40多个城市表态支持房地产“以旧换新”，部分城市已经宣布了这一相关政策。

优化增量住房方面，从新建住房的角度来看，限制大户型开发的“7090政策”正在逐渐退出历史舞台。

海通国际认为未来增量商品住宅将更加注重使用面积、产品质量、周围配套等因素。从土地供应角度来看，土地指标将更加有效配置，防止进一步加剧部分城市库存压力。从保障房和商品房供应的角度来看，未来保障房或更多采取存量转化方式（即纳保模式）；商品房更多采取新建方式。

地产政策后续宽松度持续性如何？机构普遍认为政策有望延续宽松，核心城市购房政策有望进一步松动。政治局会议新增“消化存量”表态后市场期待更多实质性举措落地，同时或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。

二、基本面：楼市延续平淡

中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。

从五一楼市情况来看，楼市仍较为平淡。据中银证券数据，新房成交方面，其跟踪的27个城市新房成交面积23.6万平，同比2023年五一下降71.8%，较2022年五一下降60.8%。二手房成交方面，五一节该机构跟踪的7个城市二手房成交面积3.0万平，同比下降54.5%。（注：时间区间分别为2022年为4月30日-5月3日，2023年为4月29日-5月2日，2024年为5月1日-5月4日。）

楼市何时企稳？市场人士认为，房地产支持政策在供需两端全面发力，利好性政策进一步加码，将有效激发潜在需求，预计二季度全国房地产市场有望趋稳，全年楼市或进一步恢复。

国信证券指出，五一楼市平淡，楼市以价换量的情况没有扭转，市场情绪也延续观望，但基本面边际没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈，地产股政策博弈价值凸显。

三、资金透视：北向加仓地产

短期来看，推动股票上涨的主要动力为资金流入情况。从北向资金看，从今年2月开始，北向资金结束了此前6个月的净流出，连续3个月净流入。外资一般认为，地产企稳，则经济整体乐观向上。外资2月-4月连续流入A股市场或能从侧面反映对地产未来走势的乐观态度。

从具体加仓行业来看，过去的4月份，北向资金合计加仓地产板块10.36亿元，居31个申万一级行业第7位。截至4月末，北向资金持仓地产板块25.52亿股，持股市值为141.45亿元。加仓居前的个股则为万科A、招商蛇口、新湖中宝、滨江集团等龙头房企。