房屋养老金的国际经验与启示丨宏观经济

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文/《清华金融评论》兰银帆

房屋养老金制度的公布引发了业界的广泛关注和热烈讨论，本文梳理发现国际上的典型国家在房屋养老金上体系成熟，在资金管理制度、修缮的规定以及责任明确等方面，可对我国房屋养老金提供一些启示。

房屋养老金的前世今生

英国作为物业管理的发源地，早在19世纪就开始探索和实践物业管理模式，随着管理业务的逐渐成熟，同时为了确保建筑物的长期安全和正常使用，英国利用物业管理经费建立了具有管理特征的维修储备金，房屋维修资金制度初现雏形。

而“传到”中国也已经是很多年前的事了，早在1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中首次提出了维修基金的概念，旨在保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新。而后在2007年发布了《住宅专项维修资金管理办法》，正式确立了“住宅专项维修资金”的称谓，并详细规定了其交存、使用、管理和监督等方面的内容：住房养老金，业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

该项制度一直都有，只是老百姓大多不知道有这么个东西。

房屋养老金国际实践经验

国际上在该领域开展了大量的研究探索，典型国家在房屋养老金上体系成熟，且独具特色，值得借鉴。

美国在资金管理方面相对完善。美国住宅区一般实行自治管理，物业管理由专业的物业管理公司或业主协会负责，业委会向业主收取用于小区公共设施维修的维修基金，并聘请专业维修人员进行维修。房屋维护资金由业主缴纳，通常包括物业保养费和维修准备金。业主在缴纳维修金时，通常会与物业管理公司或业主协会签订合同，明确资金的使用范围和监管方式，并且定期公布财务报表，让业主了解资金的使用情况。

新加坡的房屋维护体系极具规范性。其住宅小区管理费含维修资金，由业主缴纳和政府部分城市建设费共同出资，同时对公共部位、公共设施的维修与更新周期制定了明确的规定，对住宅小区的日常定期检查维修及设施设备的周期性更新也有强制性要求，物业管理企业必须定期对小区的设施设备进行检查，发现问题须及时进行维修。对于设施设备的更新，政府也规定了具体的周期，例如每十年进行一次大型更新等。

日本在资金来源上独具特色。房屋维修资金则全部由业主承担，业主在购买新房都要交纳一定数量的维修基金，同时每个月也都要交纳修缮金。资金由业主委员会和物业管理公司一起管理。钱大多放在银行里。而如果修缮金不够用了，大楼管理组织会向银行贷款，之后再用业主缴纳的修缮金还款。日本的房屋修缮规定和新加坡类似，会提供定期的、预防性的维修，每项设施的维修到了规定的年限不管出没出问题都会进行维修。

总结

从上述几个典型国家的房屋养老金制度来看，房屋维护相关制度以业主缴纳费用和业主组织自治为主，这些政策多是采取“自己的房子自己修”原则，政府不直接参与资金的归集、使用、增值保值的具体事务，管理部门在其中更多起到了监管和规范作用。

而我国此次的房屋养老金制度我国的房屋养老金制度旨在建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。目前主要聚焦在公共账户，款项来自于公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道，更多依赖政府力量。

我国未来的房屋养老金制度相关规则制定，笔者认为需从以下几个方面进行考虑：

在资金管理上，完善规范资金管理，为“房屋养老金”提供坚实的法律保障，确保资金的透明、稳健和可持续性，主要包括明确房屋养老金的权属、用途、范围等。

在资金来源上，鼓励金融创新，探索多远融资渠道，利用符合国情的金融产品，促进住房市场的稳定和经济发展，以支持低收入群体的住房的建设和居住环境改善。

在维护体系上，推进定期房屋体检维护，明确物业等相关部门职责，构建房屋全生命周期管理体系。

最后也是最重要的一点是提升公众意识，让更多人了解房屋养老金，通过进一步明确公共账户管理、积极解答公众关心的问题等方式打消人们疑虑，正确的看待这件事情。

期待房屋养老金制度日益完善，切实保障房屋安全，让百姓居住更加放心舒适。

责编丨王晗、兰银帆

初审丨徐兰英

终审丨张伟

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