穷动画2024年10月11日发布:中国金茂高分交付的底层逻辑

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作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

在国务院副总理刘鹤提出“房地产是国民经济的支柱产业”之后，近期召开的中央经济工作会议，再次强调了房地产对经济恢复的重要性。

会议指出，有效防范化解重大经济金融风险，需要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。

这是中央经济工作会议首次就房地产提出“三保”政策。这一表态表明，“保交楼”仍是稳定需求侧信心的基础，是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。

硬核交付力“圈粉”

“保交楼”事关民生，亦彰显着房企的实力与担当。作为积极担起“保交楼”责任的典型房企，2022年以来，中国金茂已高品质完成了全国27个城市、43个项目、超3万组家庭的房屋交付工作。

在中指研究院的调研中，百强房企2022上半年的交付满意度仅有69.8分，为五年来最低，但中国金茂的交付满意度则高达85分，质量满意度亦达82分，皆远远超过了行业均值。

高满意度的获得离不开高质量交付的典型项目。以12月20日顺利实现一期交付的金茂北京国际社区（简称“国社”）为例。作为青年优选大盘，该项目此前所承诺的产品、配套等各项价值，皆在交付中一一兑现，赢得了业主的一致好评。

初进小区，映入眼帘的是一栋栋充满简约现代主义风格的楼宇，米白色搭配深灰色的楼宇外立面，更好突出了建筑的层次感。建筑色彩与比例的有机结合，则使得整个小区时尚精致又不失稳重内敛，体现了开发商年轻化、国际化的审美眼光。

国社一期共16栋楼，涵盖1530套建筑面积约50-89平米的精装一至三居。令人惊喜的是，在环形步道的串联下，该16栋楼被划分成了三个相对较大的楼间花园。

其中，最北侧大花园可满足儿童活动、老年人及青年人的健身功能；园区中间花园包含室外会客厅、阳光草坪灯等，可供业主休憩和观赏。最南侧花园以植物为主，在这里，业主可通过植物的生长变化，真切感受到四季之美。

为了让业主的归家之路便捷且充满仪式感，国社别出心裁的设计了入户大堂。细节之处，皆是金茂对业主无微不至的关怀。

金茂的独特科技基因亦在国社得到了延续：智慧园区系统、智慧安防系统、智慧物业系统、智慧家居系统、智慧环境控制系统五大智慧家居系统，以及听觉、视觉、呼吸、体感四大感知系统的应用，为业主构筑起了一键即享的健康生活。

在户型格局上，国社立于经典之上再创新：主卧南向外飘窗设计，拓宽了室内空间；密码、指纹、钥匙三重开锁方式，保障了业主的居家安全。在既有顺义华联、北京中医医院顺义医院等医疗、美食、商超、娱乐20分钟便捷生活配套的基础上，国社还打造了约4400平米的“艺术商业街”、约1000平米的共享空间，引进了麦当劳得速来汽车餐厅、ONE MORE咖啡等，满足了年轻人精致、小资生活的追求。

再加上，国社所处之地自然资源得天独厚：6.3万亩国家级森林公园近在咫尺，高达75%的森林覆盖率，使区域负氧离子含量约为市区的20倍以上...可以说，生活在国社的每一天，都惬意十足。

有分析人士告诉焦点财经，金茂北京国际社区的高分交付，全方位兑现了青年人对品质生活的美好期待，为其他房企提供了可供效仿的样板，更增强了金茂的品牌效应，为二期、三期交付奠定了基础。

标准化体系“保交付”

高品质交付的实现，离不开中国金茂经年累月打磨而来的一套完整的、标准化的交付体系。这套交付体系涉及风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个纬度，覆盖了交付前、中、后全周期的标准化动作流程。

得益于该体系，业主在购房之前，即可通过中国金茂可“建”工厂的“建造+可视化”解决方案，参与到未来新家的建造过程中来，后者的施工工艺、用材用料、作业体系等，皆可通过可“建”工厂一览无余。

在建造中期，中国金茂亦通过不断组织“工地天天见”、“云开放”等质量可视化体验活动，开展“人人都是客户官”行动，确保了业主的品质体验，让业主随心、随时、随地掌握家的建造过程。

到了建造后期，中国金茂则针对业主投诉较为集中的精装房质量痛点问题，推出了“月月拍”活动，邀请业主参与住宅“精装阶段”的防水施工、瓷砖铺贴、地暖安装等关键工序的隐蔽验收，“审查”施工质量，“素颜”接受业主的检阅和监督。

考虑到部分业主因疫情无法到场的问题，中国金茂还研发出了“云监工”。通过智慧工地摄像头将直播内容植入金茂粉平台，业主在手机上即可随时参观施工现场，观看项目施工场景、进度等状态。

针对即将交付的项目，中国金茂采取了多项预案确保业主顺利乔迁。一个典型的做法是，在交付节点前三个月左右，中国金茂会派遣第三方查验团队入驻项目，历经三轮查验后，再进行包楼包户查验，落实每家每户核查…多重严格把关之后，才会将房屋交至业主手中。

稳健经营筑牢品质交付根基

硬核交付力的实现，离不开金茂稳健的运营和良好的财务状况。

背靠中国中化，中国金茂一直现金充裕，融资渠道通畅。截至今年年中，其现金及现金等价物（不含受限制资金94.34亿元）为328.87亿元，覆盖一年内短债绰绰有余。

在房企纷纷感叹筹钱难的2022上半年，金茂却通过多种融资工具获得近200亿元直接融资，包括发行利率仅3.4%的87.08亿元全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿元全国首单地产行业并购主题公司债等。平均融资成本更是仅有3.8%，位于行业绝对低位。

得益于稳健的财务表现，在席卷全行业的房企降级风暴中，标普、惠誉、穆迪三国际评级机构在上半年均对中国金茂维持了全投资评级认定，多家权威券商机构亦对中国金茂发表了增持评价。如是种种，皆是中国金茂取得“保交付”高分答卷的底气所在。

行业经历筑底期，企业产品力和交付力的重要性被放大。强劲的产品力和交付力，在弱环境下开始反哺销售，为房企筑牢了赢得市场竞争的“护城河”。得益于此，金茂在疫情反复的2022年，依旧实现了销售业绩的千亿突破。截至2022年11月底，其销售金额已达1375亿元，排名行业第12位，销售降幅明显优于行业。

有分析指出，随着疫情阴霾的消散，以及房企融资端、需求端利好政策的释放，行业销售企稳回暖可期，筑牢产品品质“护城河”的中国金茂具有先发优势，未来可期。

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