第一财经2024年10月11日日发布:四问上海最大社区与物业“分手”
⭐发布日期:2024年10月11日 | 来源:第一财经
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黄浦江畔,东方明珠的璀璨灯光映照着这座繁华都市的日新月异,也映照着城市角落里那些不为人知的细碎生活,在上海这座国际大都市的光鲜亮丽背后,隐藏着无数个平凡而真实的社区故事,而一个关于“分手”的故事,在上海最大的社区——康城小区,悄然上演,引发了人们对超大型社区治理的关注和思考
康城小区,这个坐落在闵行区,占地约1平方公里,居住着近4万人的大型社区,如同城市中的一个微缩版图,承载着无数家庭的喜怒哀乐,在这里,邻里之间可能只是点头之交,却共同编织着社区生活的点点滴滴,就是这样一个人口规模堪比小型城镇的社区,最近却因为一纸公告,打破了往日的平静,将社区治理的难题推到了聚光灯下
故事的主角,是服务了康城小区十年的老物业公司——深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司,以及决定不再续聘该物业公司的康城小区第五届业主委员会,这场“分手”事件,并非一时冲动,而是源于长期积累的矛盾与不满
据悉,早在今年6月底,康城小区就进行了一次物业服务质量满意度调查,调查结果显示,业主们对物业公司整体的服务质量满意度不足12%,不满意率高达55%以上,其中清洁卫生和工程维修这两项服务满意率最低,这份调查报告,如同平静湖面投下的一颗石子,激起了业主们积蓄已久的不满情绪
在业主们看来,十年时间,足以让一个社区焕然一新,也足以看清一个物业公司的服务水平,康城小区的业主们看到的,却是公共区域垃圾清理不及时、保安巡逻不到位、车辆被随意张贴小广告等问题,这些看似微不足道的小事,却实实在在地影响着他们的日常生活
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面对业主们的质疑,物业公司并非没有做出过努力,他们曾尝试调整管理人员,也表示愿意投入资金助力小区升级改造,这些举措在业主们看来,更像是亡羊补牢,为时已晚
最终,这场“分手”事件,以业主大会投票表决的结果画上了句号,近7694%的业主同意不再续聘老物业公司,这个数字,清晰地反映了业主们对改变现状的迫切愿望
“分手”只是第一步,如何妥善处理后续的清算问题,才是摆在康城小区面前的难题,根据《民法典》,业主有权解聘物业公司,但解聘过程必须符合法律规定的条件和程序
需要召开临时业主大会,由业委会主动提议或业主自发维权,比例需要达到20%,再以房产证备案登记后才能启动相应程序
即使通过了投票表决,真正难的是后面的清算问题,争议较大的内容主要涉及物业管理费和公共收益
对于物业管理费,要看物业合同签订的服务模式是“包干制”还是“酬金制”,“包干制”相对简单,但“酬金制”则涉及结算问题,因为预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金,支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足由业主享有或者承担
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公共收益方面,像小区临时停车位、篮球场网球场等,法律明确规定刨去成本应当归全体业主所有,双方是否进行利润分成,如果有的话也要进行结算
业主在维权过程中,也暴露出法律意识不足的问题,许多业主习惯于以拒缴物业费来表达不满,却缺乏相应的证据意识,导致在诉讼过程中难以维护自身权益
康城小区的“分手”事件,并非个例,它折射出超大型社区治理的复杂性和挑战性
在超大型社区里,居民的基数大,人员素质、经济实力、教育背景、文化传承、生活习惯都不一样,导致需求也各不相同,如何有效匹配这些零散多样的需求,是物业公司面临的一大难题
超大型社区的管理和服务成本也更高,如何平衡服务质量和收费标准,也是需要考虑的问题
康城小区的“分手”事件,为我们敲响了警钟,超大型社区治理,需要探索新的模式,构建更加完善的制度体系,才能更好地满足居民的需求,打造和谐宜居的社区环境
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如何破解超大型社区治理的难题?这是一个需要多方共同努力,不断探索和实践的课题
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