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未来5年和10年，房地产行业会是什么样子呢？这次两会做出了清晰的解答。

未来5年，如果能够成功去库存，10年之内，这个行业将发生翻天覆地的变化。

那么，你要不要买房？房价会不会涨？今天一次性讲清楚！

中国房地产的关键之战：去库存

前两天，我们发布文章《地产变局！房地产去库存，有钱人要出手了！究竟需要多久？》，这里面有一个重要结论，未来5年房地产的核心就是去库存周期。

既然要去库存，那就说明中国的房子太多了。许多人经常提起一个数据，我国城镇商品房超过2.5亿套，人均住房面积超过40平方米，这就意味着每个3口之家都可以有120平米的房子。但是，事实恰恰相反，9亿城镇人口约26.7%的人没有房子，也就是说100个家庭里面，有27个是没房子的。

为什么会有这么大的反差呢？当然不是因为房子数量不够，而是因为一部分人手里房子多了，预估数量约6500多万套，再加上没有卖出去的房子大约560多万套。这就是中国房子库存的大约数量。这个数量怎么计算出来的呢？大家可以仔细看前面提到的文章《地产变局！房地产去库存，有钱人要出手了！究竟需要多久？》，不再重述。

7000多万套的房子库存，在任何国家都是一个天量数字，所以去库存任务很艰巨。如果不能把这些库存消化掉，这就像是房地产巨轮底舱压着大石，无法前进了。换句话说，未来5年去库存，最核心的任务就是让这7000多万套房子都住上人，这样就基本上能解决中国老百姓的住房问题了。

这个目标很理想，怎么做呢？我们在前面提的那篇文章里已经有详细讲解，不再重述。我们简要描述房地产去库存这件事，你才能更清晰地理解今天的问题。

今天要讨论的重点是，我们要花5年去库存，那么多房地产公司怎么办呢？

房地产公司大逃杀

我们讲要花5年时间去库存，这并不是一个精准的时间节点，而是基于库存规模的预估时间。如果运转得好，有可能是3年，如果不好，有可能是8年。这都不要紧，要紧的是在这个周期里面，那么多房地产公司干什么呢？

这很好理解，在去库存周期里面，房地产公司就不能再大量建新房了，否则去库存还有什么意义呢？会不会反而越去越多呢？另外，房子既然已经够住了，还建那么多新房做什么呢？

现在背景和大趋势都很清楚了，其实房地产公司要做什么，也就不是那么复杂了，无非就是几件事情，第一是它们自身需要转型升级，转向第四五代住宅和新的生活方式，用新模式建少量新房；第二就是城市更新。

中国只用了30年就解决了10亿规模人口的住房问题，这本身就是改革开放的一大成就。这个周期主要是解决要有房子住的问题。但是，过快发展也导致一大批房子粗制滥造，城市发展也缺乏规划。所以，房地产公司本身的转型升级，是非常重要的。

当然，仍然会新建少量的第四代第五代住宅，越来越多的有钱人和中产家庭都有可能把高层换成别墅。

另一方面，我们许多城市都是在老城区基础上扩大的，扩大之后仍然不够再建新城，所以这样一圈一圈地建设下来，中国许多城市都是新老夹杂，现代化高楼大厦背后是城中村。所以，城市更新的周期可能比去库存的周期更长，至少10年以上。

尽管如此，新房需求大量减少是必然的，房地产企业会大量倒闭吗？

未来5年的去库存周期，房地产企业会大量倒闭吗？

这个问题的答案是显而易见的。

1987年中国房地产企业不到2500家，2020年已经超过10万家，2022年仍然有9.8万家，30多年的时间，数量增加近40倍。我们可以对比，美国50个州的房地产企业还不到500家。

这么多房地产企业当然也不能直接倒闭掉，出路在哪里呢？

前不久，我们发布文章《彻底解决房地产问题的办法找到了！学习中国制造，两招救命！》，提出房地产可以学习中国制造，用全球市场消化过剩的产能。用白话来讲，中国房地产企业太厉害了，既然国内的房子过剩了，就别祸祸中国老百姓了，可以去友好国家大搞建设。

当然，这个想法脑洞开得有点大，许多人可能会认为房地产行业比较特殊，实际操作起来有困难，另外有些政策性问题需要突破，例如资金如何出海等等。但是，我们相信中国智慧，只要中国想做，就一定能够征服全球。

那么，未来10年，中国房地产行业和房地产企业会怎么样呢？

我们前面讲了，房地产的未来是5年的去库存周期，至少10年的城市更新周期。所以，至少在看得见的10年里，房地产行业和房地产企业都是大有可为的。

当然，更重要的是，我们要成就一个理想王国，要让老百姓都有房子住。我们所有人也要相信，这个理想一定能实现。

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