雷科技2024年10月11日发布:“马斯克北京买豪宅”乌龙背后：合生创展的沉浮往事

2008年，霄云路8号取得了首张预售证，预售价格在8万-12万元/平方米，而当年北京四环周边的住宅销售均价为12000元/平方米。安居客显示，项目销售均价16.7万元/平方米，450平方米户型单套7500万元起。其空中四合院单套对外报价5亿元，面积在1000平方米左右，买房需提前至少一周预约看房，验资1亿元。自2020年以来，缦合北京连续三年成为中国7000万+级豪宅市场的销冠。

来自“缦合北京”微信公众号

缦合北京贵在哪里？一方面来自地段的稀缺。寸土寸金的北京，它不仅地处东三环燕莎商圈核心，更是朝阳公园、太阳宫公园、四德公园簇拥，独享288.7公顷亚洲最大的城市公园。

另一方面，为了提升价值，开发商和“酒店中的爱马仕”——安缦酒店创始人Adrian Zecha（阿德里安·泽查）联合共创全新品牌MAHA CHINA，缦合北京就是亚太地区首个MAHA作品。此外，其打造的高端会所华府会也称为北京首屈一指的私人会所。

为什么会出现“马斯克卖缦合北京”这样的传闻？业内猜测，或许跟马斯克的母亲梅耶·马斯克曾于2023年9月来北京参加该项目的活动有关。根据“缦合北京”公众号，现场梅耶·马斯克与合生创展集团董事局主席、缦合中国联席主席朱桔榕，合生旗舰地产总裁、缦合中国董事刘芸岐，GEORGES CHAKRA品牌创始人兼创意总监GEORGES CHAKRA共同出席活动。

来自“缦合北京”微信公众号

“地产航母”慢周转

缦合北京这个北京高端住宅的标杆作品是粤系房企——合生创展打造的。

说起合生创展，读者可能不会太熟悉，但是珠江帝景、帝景山庄、愉景雅苑、华南新城，老广可能就很熟悉，这都是合生创展的手笔。合生创展在广州先后开发了将近20个大型项目，其中主要以高端住宅为主。

当年有多风光呢？1998年合生创展在广州一地的利润便超过万科全国五城总和，顺利在港交所挂牌上市。彼时万科老大王石曾赞叹道：“合生创展才是地产界的航母”。

上市后，资金充裕的合生创展发展更加激进，从1998年到1999年的短短一年时间里就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。于是合生创展决定北上，开启全国性布局，自此合生创展成为继万科后的第二个“北伐”的粤系房企。

2004年，合生创展成为中国第一家百亿规模房企，风头一时无两。

合生创展背后的操盘人也是个传奇。在广东房地产行业，朱孟依及其兄弟有着较大的影响力。公开资料显示，朱孟依1959年生于广东省丰顺县，1992年，他在香港与人合作成立合生创展，随后他又于1993年在广州成立珠江投资。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集团总裁，弟弟朱庆伊是珠光集团的掌门人。

资料图片

但是，开局的高光并没有持续很久。从2010年至2017年，合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元，且自2014年起合生创展就跌出了房企百强。

今年上半年，合生创展也承压前行。上半年合生创展营业收入为126.0亿元，同比下滑8.43%，归母净利9.8亿元，同比减少72.51%。

这或许跟其喜欢囤地，缓慢周转的风格相关。例如广州的珠江帝景，开发18年后仍未完成；上述红盘缦合北京是2004年拿的地，如今正在销售中的广州高端住宅缦云广州，是1997年拿的地。

更别说合生创展喜欢囤的旧改项目，更是进展缓慢。合生创展在广州海珠区持有的前进路改造项目耗时十余年都未开始拆迁动工；同样在海珠区的TIT科贸园，早在2011年就纳入合生创展年报，目前同样无完工面积；还有海珠区的旧改巨无霸项目——“康鹭片区旧改”，推进进度已经晚于早期合作要求。

不过，早年在一线城市囤有大量土储，如今坐享土地升值的红利，让合生创展在一众房企“增收不增利”中仍然维持一个亮眼的利润表。今年上半年，毛利率27.24%，虽然同比降低了约9个百分点，但是仍然高于行业不足20%的平均水平。

二代接班

比起一众房企，合生创展还是少有的完成交接班的房企。

之前龙光、奥园、融创等房企的二代偶尔台前露面，但随着房地产进入剧烈调整期，二代们又退到幕后，一代们继续勉力撑起来。像万达的王健林都快70了，退休看起来还遥遥无期。

合生创展交接班看上去比较顺利。2020年初，朱孟依退隐，其女儿朱桔榕开始执掌合生创展的权杖。

朱孟依也是真放权。一改父亲低调谨慎的作风，朱桔榕在地产行业进击扩张，接班当年的5月，就在北京豪掷180亿元拿地。

还一度沉迷“炒股”。2020年，股权投资被朱桔榕纳入主要业务活动之一。2021年上半年，合生创展录得投资收入50.07亿港元，同比大增76%。

不过“炒股有风险，入市需谨慎”。资本市场瞬息万变，涨跌难以预知，朱桔榕没能成为“女巴菲特”，2022年就亏了超20亿港元。这两年里，合生创展的财报里已经少有宣传股权投资收益了。

朱桔榕也是一位很有想法的接班人，缔造了合生创展的“缦”系高端产品。

缦，本义指无花纹的丝织品，但有了安缦酒店这个顶级品牌后，“缦”字变得很高大上。朱桔榕与安缦酒店创始人 Adrian Zecha联手共同打造了MAHA CHINA，把“缦”贴在了合生创展之上。

缦合北京就是“缦”系比较成功的产品。2008年首次开盘的老豪宅“宵云路8号”，因为产品老化被广为吐槽，但是披上“缦”系外衣以及系列改革之后，果真产品热销了，之后“缦”系也在全国落地开花。

但是，也不是所有“缦”系产品都被认可。比如缦云广州，就被吐槽户型有硬伤，面积最小的户型都要145㎡，但只做了三房，其中一个次卧还小得可怜。

今年上半年，该楼盘还被爆拖欠购房者10万诚意金。彼时，据媒体报道，阳光家缘网显示，2022年开盘至2024年3月份，项目仅网签了117套，去化率不足18%。

不过，在房企纷纷自危的当下，合生创展财务方面还算比较稳健。根据公司披露，截至2024年7月1日，合生创展的有息负债规模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），公司一年内到期的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除合约负债后的资产负债率与2023年末基本持平，维持在59%。

关于未来的偿债安排，合生创展透露，目前公司境外公开市场债务已完全清零。截至2024年中期，公司公开市场债务仅为89亿元，同比下降23%。

朱桔榕带领下的合生创展会走向何方，我们拭目以待。

南方+记者周中雨

【作者】周中雨

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端

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