融创服务扭亏为盈！不受融创中国巨亏百亿、爆雷影响？

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摘要：股价较高点跌去9成（欢迎关注闺蜜财经）

撰文|蜜姐

这是@闺蜜财经的第1349篇原创

本周，融创服务交出了一份出人意料的半年成绩单。

今年上半年，融创服务营收33.96亿元，同比下滑约15%；但归母净利润由去年上半年净亏损7.51亿元转变为盈利3.4亿元，同比大幅增长145%。

融创服务的控股公司融创中国去年5月债务爆雷以来，仍在艰难推进境外债务重组。8月18日，融创中国发公告，今年上半年预计亏损金额高达150亿元—160亿元。

短短半年，融创服务为何能摆脱母公司危机的影响，实现扭亏为盈？

01

融创中国在巅峰时期，分拆融创服务上市。

融创服务成立于2004年，仅比其母公司融创中国晚成立1年。但直到2020年11月，融创服务才在港交所上市。

公开报道显示，2019年后，内地物管企业掀起了一股赴港上市的热潮，尤其是2020年多达17家物管企业在港挂牌上市。

房企热衷分拆物管公司上市，一方面与当时自身融资相对受限有关。物管企业更受资本市场欢迎，其估值普遍比房企更高。另一方面，也与房企多元化、转型轻资产运营等有关。

物企分拆上市的背后，房企们的处境也越来越难。

融创中国在2018年突破千亿营收大关，达1247亿元；2020年其营收创新高，飙升至2306亿元。同年，融创服务成功赴港上市。

与母公司相似，融创服务的发展速度也相当迅猛。

招股书披露，2017-2019年，其营收从11.12亿元增至28.27亿元，年复合增长率59.5%；同期利润由0.43亿增至2.70亿，年复合增长率高达150.7%。

02

受惠于关联方，也受累于关联方。

2017—2019年，融创中国的合同销售金额均在行业前4位。背靠母公司，融创服务的体量也快速增长。

中指研究院数据显示，2019年融创服务整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，高居榜首。

融创服务上市首日开盘价11.6港元，融资规模约为92亿港元，创下当时物管上市公司融资规模新高。上市首日收盘，其市值达424亿港元，市盈率达85倍。

然而，转折点很快到来。

2020年，融创中国的归母净利润高达356.4亿元，创新高。2021年，其归母净利润骤降，净亏损382.6亿元，2022年净亏损276.7亿元。

融创服务的危机来得更晚一些，2021年仍保持了高速发展：营收79.04亿元，同比增长70.88%；归母净利润12.76亿元，同比增长118.54%。

2022年，其业绩变脸：营收71.26亿元，同比下滑9.84%；归母净利润-4.82亿，同比下滑137.76%。

亏损的一大原因是，“受关联方业务回款的影响”，融创服务对关联方应收款项计提的减值拨备增加。其中，金融资产减值亏损金额高达15.42亿元。

03

扭亏为盈：降低关联方影响、调整减值拨备。

今年上半年，融创服务的业绩仍面临下滑，但也有所改善：

营收33.96亿元，同比减少15%；

毛利8.48亿元，同比下滑25%；

非关联方业务收入约为32.04亿元，同比增长13%。

融创服务的主营业务主要有4部分，其中，期内物业管理服务收入约29.24亿元，同比增长8%。其他三项业务收入均出现了不同程度的下滑。

上半年，融创服务的收入减少主要是由于非业主增值服务收入减少。

2022年财报显示，非业主增值服务主要包括：现场销售协助服务、销售物业或单位的佣金收入等。简单来说，与卖房业务有关。

2021年，融创服务该项业务的收入高达22.55亿元；2022年骤降至9.84亿元；今年上半年为2.03亿元，同比减少76.9%。

实现扭亏为盈最直接的因素，还是减值拨备的减少。

上半年，融创服务的金融资产减值亏损为3840万元，而去年上半年高达18.33亿元。

财报中，融创服务也强调，“本集团主动按照市场化原则调整关联方业务”。其中，关联方贸易应收款项总额较2022年末减少约1.31亿元，减值拨备期内拨回约5590万元。

截至今年6月底，融创服务的合约建筑面积约为3.96亿平方米，在管建筑面积约为2.63亿平方米。其中，住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%。

如按项目来源划分，上半年，其物业管理服务收入来自融创集团、其合营企业及联营公司开发的物业占比达67.2%，同比仅微降0.5个百分点；来自独立第三方物业开发商开发的物业的收入占比约为32.8%。

截至6月底，融创服务来自关联方的贸易应收款项约为32.37亿元，2022年底约为33.68亿元；来自第三方的贸易应收款项约为24.24亿元，2022年底约为16.82亿元。

总的来看，融创服务在不断降低关联方的影响，但目前其业务和收入仍与关联方密切相关。与其说是融创服务主动“舍弃”关联方部分业务，尤其是非业主增值业务，不如说是形势变了不得不做出改变。

好在目前已初有成效，其物业管理服务业务压舱石的作用更加明显，收入和毛利占比均超85%。

不过，在资本市场，融创服务的股价和市值已大幅缩水。

截至8月25日收盘，其股价为2.4港元/股，相较2021年高点超29港元/股，已跌去9成多。

本文未注明数据均来自于融创服务财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。

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