利润下降投资收缩，华润置地李欣下达去库存任务 房企中报观察

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21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在利润逆势增长两年后，市场的下行也终于反映到华润置地身上。

今年上半年，华润置地录得综合营业额为791.3亿元，同比增长8.4%；实现毛利176.3亿元，综合毛利率22.3%，较去年同期下降3.4个百分点；核心净利润107.4亿元，同比下降4.7%；归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%。

至此，华润置地这家龙头央企的利润正式被中海地产反超。在短暂成为“利润王”一年后，华润置地以超过两成的净利润下跌宣告交出这一称号。

过去两年，华润置地一度加速超车，无论在投资还是其他方面，华润置地无疑是行业中最显眼的房企之一。市场下行趋势未能扭转，华润置地过去两年的大步往前也未能收获相应的回报，利润下行只是表象。

华润置地首席财务官郭世清判断，现阶段房地产市场不确定性比较大。华润置地董事会主席李欣则分析认为，房地产行业已经全面进入存量时代。在开发业务上，华润置地正摆脱过往单纯依赖投资获取增量来拉动业绩的惯性思维，将工作重心转移到库存去化上。

全面去库存

华润置地今年上半年的主要营收贡献仍然来源于开发销售型业务。

根据中报，今年上半年，华润置地开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8.3%；经营性不动产业务营业额为114.7亿元，同比增长7.0%，轻资产管理业务营业额为58.9亿元，同比增长17.6%，生态圈要素型业务营业额为26.4亿元，同比增长0.8%。

虽然开发销售型业务仍然是支柱，但是华润置地今年上半年的销售额也在持续下跌。今年上半年开发销售型业务实现签约额1247亿元，同比减少约450亿元，同比下降26.7%。在这1247亿元的销售额中，库存销售额为634亿元，占比约50.6%。

从这组数据可以看出，华润置地在加快去库存的步伐。

李欣指出，中国房地产过去三年持续发生革命性变化，行业全面进入存量时代。华润置地开展库存去化行动的时点比较早，早在2022年就提出“库存去化攻坚”战略，较早开始提出从单纯依赖增量转向库存去化，这一过程中打下了很好基础，团队也对全面去化达成了思想统一，培养了能力。

“在存量时代，全面去化库存是公司核心任务。我们要按照‘一项目一策’的原则，做优存量。”李欣强调。

在去库存的同时，华润置地也有意降低了投资的节奏。根据财报，今年上半年，华润置地共获取11宗土地，支付的总地价为256亿元，其中权益地价为183.3亿元，同比减少74%。新增土地总计容建面202万平方米，同比减少74.65%。

过去两年，华润置地曾经是行业中不吝一切代价拿地的代表房企。2022年，华润置地的权益拿地总额是1102亿元；2023年，这一数据也有1118亿元，在行业中属于第一梯队。但是，华润置地所摘得的这些土地转化效果并没有如其他房企那么耀眼。

以中海地产作为对比，去年，中海地产在深圳以125亿元的总价拿下深圳湾超级总部地块，今年转化了超百亿元的销售额；在上海以240.16亿元拿下徐汇区地块今年首期开盘也贡献了66亿元的销售额。

相比较而言，华润置地所拿的地块多数区块较小且总价较低，因而也难有规模化的销售额贡献。

也因为行业的不确定性仍然存在，华润置地的业绩指引也相对模糊。郭世清表示，今年华润置地全年总口径签约额要保持行业前四，但由于整个市场变化比较大，不确定性也比较大，无法给到一个具体的数据。

稳住利润表现

随着华润置地高毛利的项目结算进入尾声，这家龙头房企的利润表现也回归到行业的平均水平。

今年上半年，华润置地录得核心净利润107.4亿元，同比下降4.7%；同期，华润置地的综合毛利率为22.3%，同比下降3.4个百分点。其中，开发销售型毛利率为12.4%，同比下降4.6个百分点。

虽然22.3%的综合毛利率放在当前的市场背景下并不算低，12.4%的开发销售型毛利率也可以接受，但对华润置地来说，这一水平滑落十分明显。以去年为例，2023年华润置地的综合毛利率为25.2%，开发销售型业务毛利率为20.7%。

以此来看，华润置地在开发销售型业务上的毛利率优势几近消失。华润置地首席运营官陈伟分析称，在开发业务层面，目前影响利润的最大因素是价格。华润置地将对旗下项目做好精准定位及产品升级，对货值和价格做好精细化管理。虽然当下市场环境比较严峻，但华润置地在上半年开盘的一些项目还是取得较好的量价去化表现。

而华润置地方面所提及的目标则是，2024年要尽力维持核心净利润平稳，开发业务的结算毛利率要保持在10%至15%之间。

影响华润置地利润表现的“压舱石”经营性业务表现则相对平稳。

根据中报，华润置地经营性不动产业务毛利率达到71.5%（剔除酒店业务后为77.4%），同比增长0.2个百分点。今年上半年，华润置地来自购物中心的营收94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%。

这在一众房企中几乎是独一档的存在。由于在这方面的业绩表现确定性较强，华润置地也给出了确切的业绩展望。郭世清表示，未来华润置地经营性不动产业务的毛利率在65%到70%之间，购物中心租金收入增速力争达到10%，购物中心毛利率在70%到75%之间。

李欣也在业绩会上表示，“从核心数据来看，华润置地的第二增长曲线已经形成。华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。”

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