彭宗辉律师2024年10月12日发布:存量房贷利率对楼市的传导路径 投研报告非人哉:九月起床有多困难?闹钟坏了很多个,哮天还被误伤
⭐发布日期:2024年10月12日 | 来源:彭宗辉律师
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华福证券近日发布房地产行业动态跟踪:存量房贷利率对楼市的传导路径。
以下为研究报告摘要:
当前二手房市场为何呈现“以价换量”格局?
当前核心城市二手房供需结构出现需求端复苏、供给端抛售的现象,进而形成二手房“以价换量”的成交格局。我们认为,供给端抛售行为,可主要归因于房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力,鉴于当前缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持,房主们倾向于通过出售房产以获得流动资金,进而提前偿还贷款,优化自身的按揭贷款成本。
此前是否下调过存量房贷利率,效果如何?
目前市场中下调存量房贷利率呼声较高,但实际上2023年已历经过一轮存量房贷利率下调。上一轮银行批量调整存量房贷利率在2023年9月25日,主要针对2023年8月31日前已发放或已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》,调整后加权平均利率为4.27%,平均降幅73BP,每年减少借款人利息支出约1700亿元。然而从23年9月调降后房地产销售去化指标看,上一轮调降对楼市复苏效果有限。
为何上一轮存量房贷利率调降效果有限?
上一轮存量房贷调降对楼市效果有限,原因主要是下调范围和下调幅度有限。一方面,下调范围有限,该次调降针对首套个人住房贷款,并未惠及存在较大新老利差的二套房贷款。另一方面,下调幅度有限,据央行披露数据,23年12月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%,而四季度存量房贷下调后的平均利率4.27%,即9月调降后的存量房贷利率并未与新增贷款利率拉平。
若存量房贷进一步调降,对楼市效果如何?
我们认为,在九月美国降息预期升温,国内利率下行空间打开的环境下,如果进一步降存量贷款利率至新增住房贷款利率水平,有望加速改善二手房抛压,大幅改善二手房市场供需关系,加速房价从老旧小区企稳,逐渐传递至次新房及新房,促进楼市企稳。
投资建议
我们认为,在海外降息预期升温,国内利率下行空间打开的背景下,建议关注以下两类房企:
1)9月地产政策宽松预期下,困境反转房企:【金地集团】、【新城控股】;
2)上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企:【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。
风险提示
地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧(华福证券 陈立,于怡然)
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罗佩
7秒前:27%,即9月调降后的存量房贷利率并未与新增贷款利率拉平。
IP:33.76.7.*
张朋飞
8秒前:风险提示地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧(华福证券 陈立,于怡然)免责声明:本文内容与数据仅供参考,不构成投资建议,使用前请核实。
IP:68.33.9.*
牛卿
7秒前:为何上一轮存量房贷利率调降效果有限?
IP:72.74.3.*