彭宗辉律师2024年10月12日发布:公募FOF看上REIT 配置力度有望加强

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证券时报记者 王小芊

随着REITs（房地产信托投资基金）二级市场持续反弹，“基金买手”FOF（基金中的基金）正在重点关注这类资产。

基金二季报显示，鹏华前海万科REITs、红土创新深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT等纷纷出现在了基金的重仓列表中。业内人士认为，这一趋势不仅反映了公募FOF对资产多元化和收益稳定性的追求，也体现了市场对REITs作为新兴资产类别的广泛认可。

公募FOF

“爱上”REITs

近年来，随着市场进入低利率时代，公募FOF将公募REITs纳入投资组合的现象愈发普遍。

公募二季报显示，有3只REITs进入了公募基金的重仓行列。鹏华前海万科REITs分别是兴全安泰积极养老目标五年和建信添福悠享稳健养老目标一年持有的第三大和第九大重仓，2只基金合计持仓5570万元，红土创新深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT也被天弘睿享3个月重仓持有。

从市场表现来看，截至8月16日，今年以来华夏北京保障房REIT涨幅达到34.50%，高居REITs基金之首；红土创新深圳安居REIT年内涨幅也达到26.63%。

公募REITs之所以在公募FOF中迅速崭露头角，与其在低利率环境中的独特优势密不可分。建信基金基金经理王志鹏告诉证券时报记者，随着市场进入低利率时代，公募REITs基于底层资产的透明性和稳定的可分配现金流创造能力，在大类资产配置中逐步显示出性价比。他进一步强调，公募REITs不仅能够提供相对稳定的分红收益，其长期复合回报亦相当可观，“公募REITs与其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值”。

天相投顾基金评价中心的数据显示，公募FOF在REITs上的配置规模自2023年下半年起不断增长。其中，鹏华前海万科REITs在公募中的持仓份额较大，持仓市值从2022年末的750万元激增至2023年末的8833万元，反映了公募FOF对REITs投资的兴趣与日俱增。

此外，政策的支持也为公募REITs在FOF中的广泛配置铺平了道路。中欧基金基金经理桑磊在接受记者采访时表示，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，让市场预期了未来更快的发行速度、更大的市场规模，大力推动了REITs市场的发展。

桑磊进一步解释，根据合同规定，普通FOF只能投资成立满一年以上的投资标的、养老FOF只能投资成立满两年以上的投资标的，所以可投资标的的数量是逐步变多的。随着更多REITs项目的上市，公募FOF的投资范围也得以扩大。截至2024年6月底，市场上已有28只REITs项目成立满一年，12只REITs项目成立满两年，这些标的的逐步增加为FOF的资产配置提供了更多选择。

大类资产配置

需要REITs

随着越来越多的公募FOF将公募REITs纳入投资组合，市场对这种资产配置方式在收益稳定性和风险控制上的优势表现出极大的关注，REITs在大类资产配置中的独特作用正在逐渐显现。

稳定的分红收益是公募REITs受到投资者青睐的重要原因之一。王志鹏认为，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，长期复合回报相当可观。天相投顾支持了这一观点。在满足分红条件的前提下，REITs的分红收益通常为每年至少分配一次，且每年基金收益分配比例不低于年度可供分配利润的90%，这种稳定的收益特性，使得REITs成为公募FOF追求收益稳定的理想选择。

除了收益的稳定性外，REITs的风险分散效果也是公募FOF看重的要素之一。资深基金研究人士燕妮特别强调了这一点，在她看来，FOF的卖点之一在于资产配置，而资产配置的核心是寻找相关度尽可能低的资产进行组合。“REITs是比较典型的一种与股、债相关度不高的另类资产，在大类资产的配置中扮演着重要的角色。在美国、新加坡、日本等多个市场，REITs发展规模都相当可观。REITs就像黄金、商品一样，是多资产投资者必须纳入考量的资产类别。”

燕妮表示，由于REITs与实业的高相关性，公募基金经理在配置REITs时，往往需要深入了解底层资产的性质和市场环境。REITs的研究难度较大，涉及一些特定的行业和商业模式，情况复杂，需要相对专业的研究支持。REITs的基金经理通常是从其他行业引入的，需要懂得房地产信托基金，部分研究涉及高速公路、仓储物流、港口、保障性租赁住房、商业地产等特定资产。

目前，在市场和政策的双重推动下，各家公募内部的FOF研究框架正在迅速完善。桑磊告诉证券时报记者，自2023年7月首批公募FOF将REITs纳入投资范围以来，基金公司纷纷加快了对REITs的研究和投资。在他看来，REITs是一种新兴的资产类型，各家公募FOF必须投入大量时间和人力去搭建内部的研究框架和评价体系，以确保在投资中占据主动地位。

短期影响有限

随着公募FOF逐步加大对REITs的配置力度，市场开始更加关注这种资产配置的长期前景，与此同时，业内人士认为，FOF的积极持仓对REITs的发展也有正面影响。

多位受访者一致认为，REITs在公募FOF中的配置比例有望继续增加，并在未来成为主流配置之一。王志鹏认为，REITs未来可能会成为公募FOF重要的配置资产，主要有三个原因：一是配置REITs有助于提高公募FOF的性价比，从资产配置的角度来看，将公募REITs加入传统的股票债券组合后，可以有效提高收益率或降低风险，组合的夏普比率得以提高；二是在低利率时代，公募REITs的现金分派率较高，且具有可预期性，相对比较稀缺；三是部分公募REITs具有优质运营管理机构和优质底层资产，未来现金流有望保持持续增长，具有抗通胀属性。”

桑磊表示，由于REITs项目的研究和投资难度较大，个人投资者往往难以直接参与其中，而公募FOF则通过其专业的研究和投资能力，帮助个人投资者分享优质存量基础设施的经济效益。此外，公募FOF对REITs的配置，有利于在公开渠道吸引其他机构投资者和公众投资者对REITs资产的关注度，REITs市场参与方的数量越多，越有利于REITs市场定价体系的建设。

公募FOF加大对REITs的配置，不仅提升了其自身的收益稳定性，也对REITs市场的发展带来了积极影响。王志鹏指出，公募REITs的存续期普遍较长，公募FOF在二级市场的买卖行为，为REITs市场注入了新的活力和资金流，扩大了市场参与者基础，提升了市场的流动性和深度。

燕妮则有不同看法，她认为，公募FOF的重点关注对REITs市场有一定的促进作用，但中短期内影响不会很大。在她看来，当前FOF整体规模较小，对REITs的配置也较有限，难以对REITs市场产生显著推动作用。

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