热闻老房子如何“安居”？“住房养老金制度”亟待落地

⭐发布日期：2024年09月21日 | 来源:潇湘晨报

⭐作者：卢卡斯·格拉比责任编辑:Admin

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5月27日，安徽省铜陵市郊区大通镇龙苑小区48栋一侧发生坍塌，造成4人死亡，1人受伤。

这起事故原因尚在调查中，但一些媒体披露的信息值得关注。比如，这栋2001年建成、房龄已处于“中老年”的砖混结构楼，曾有不少居民反应过其存在建筑安全问题，包括“漏水、楼顶水泥瓦开裂，外墙脱落”等；该小区也曾被纳入老旧小区改造，却仅限于外观功能，“没有对建筑结构的维护项目”。

当下，我国有一大批住宅，正在迈入“老龄化”阶段，安全隐患、维修需求成为不可忽视的问题。这些房子怎么维护，如何“养老”？近年来被官方屡屡提及的“房屋养老金制度”被视为解决这一问题的良方。

城镇超30年房龄的房子有近20%

当下，“老房子”已经不是一个小范围问题。

我国自改革开放以来，特别是1998年城镇住房制度改革后，通过大规模城镇住宅建设，有效解决了城镇住房严重短缺问题。然而，受当时房屋建设阶段客观条件的限制，建设标准较低，设计使用寿命一般为50年，目前，存量住房已开始逐步进入“老龄化”阶段。

截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，近年来比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段，大量老房子缺乏必要维护，安全隐患巨大。

在此前，除了政府组织的老旧小区改造，居民的住房一般寄望于通过“住宅专项维修基金”维修。但这一基金的“弱点”也很明显。首先，该基金主要覆盖普通商品住宅，大量安全隐患高的自建房、老旧小区缺乏维修资金覆盖；此外，已有的住宅专项维修资金也存在使用门槛高、申请动用程序繁琐，使用率不高的问题。

以南京为例，该市建成投入使用15年以上的房屋套数占全市房屋总量的42.47%，这其中，即便已经归集专项维修基金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区的需求。

与此同时，随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修项目逐年增加，不少住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。

“居民在购房时，跟开发商一起交了房屋维修金，这个资金的量十分有限，所以国家提出要建立房屋‘养老金’制度，多方面筹措房屋维修基金，建立房屋体检保险制度，发现的问题能得到及时解决。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

而这项制度的建立，不仅仅为了补齐“过去”，也可以影响“未来”。

在全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强看来，通过建立房屋养老金制度，可以为一个完整的“房屋安全管理体系”的建立和运转提供资金保障。

“现在的不动产质量长期保持耐久性是个问题，如果有了这个制度，可能对于不动产运营维护水平的提升、对于其品质的耐久性，有比较大的保障。” 山东合富副总经理许传明说，随着房地产进入新周期，城市更新改造向精细化发展，加之存量小区不断增多，房屋的质量问题将越来越受到关注。尤其是房龄偏老的小区，只有通过细致的定期体检，才能更好保障房屋结构安全，管线管道长期稳定使用，并有效根据居住人群需求变化，更好地满足不断增长的养老、托育、停车、充电等需求。

官方文件、会议中频现“住房养老金制度”

自2022年来，“房屋养老金制度”频繁出现在官方文件、会议、讲话中。有专家表示，这可能与当年4月29日湖南长沙重大房屋安全事故直接相关。

2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。当月，国务院办公厅印发的《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》提出，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

2023年4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议明确，要“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月，住建部在南京调研时也表示“江苏要积极探索建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险制度”。

2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

这年的两会上，部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议。

多地试点“房屋全生命周期管理”模式

一些地方已经开始了相关探索。

2024年初，青海省住房和城乡建设厅于印发《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点。

5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司分别与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订保险服务协议，为城北区民欣园等2个公租房小区2.7万平方米房屋、城中区青徽小区等4个城镇老旧小区2.5万平方米房屋提供保险服务，试点工作正式开始实行。

在保险期间，保险公司为被保险的小区提供第三方定期的房屋安全动态巡查检测服务，为被保险的小区居民提供一次保险和风险管理培训，为投保方提供防灾防损、风险查勘服务，为投保小区提示暴风、暴雨等重大自然灾害信息。

今年，烟台市人民政府也印发了《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提到，城市住宅养老金通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，共同构成房屋全生命周期管理的资金保障体系。

从中央到地方的思路中，都体现出“养老金”、保险、房屋体检三项制度相结合的方向，在未来，这一模式将为房屋提供全生命周期安全保障。

房屋养老金：钱从哪里来？

房屋养老金制度的建立，至关重要的一点是养老金的“来源”。

当前，官方尚未明确“房屋养老金”制度的具体形式。综合来看，目前谈论的房屋养老金的模式主要有两大类：

一是通过立法，从土地出让金、土地增值税以及房产税中，提取一定比例的份额，统筹到房屋养老金的公共账户中。

如2023年两会期间，全国政协委员柴强在其提案中建议的，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

还有一类是政银合作，引入金融机构的参与，也就是商业性质的房屋养老金，比如房屋安全保险。此前住建部与中国银行的会见，主题就是“深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展”，并重点提及探索建立房屋养老金制度。

2023年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高曾也带来过关于试点创新房屋养老金制度的建议。

佘才高建议，房屋养老金实行分类管理。其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

房屋养老金增值收益集中购买房屋安全综合保险，实现房屋整体结构安全保障及风险减量管理。一是在房屋解危处置时，向人民群众支付解危临时安置费用和临时加固排险费用；二是在房屋主体结构发生整体或局部倒塌时，能得到及时赔偿；三是在房屋倒塌导致人员伤亡时，给予受灾群众人身伤亡、财产损失、临时安置等补偿费用，对可能造成重大安全事故、民生问题的风险，形成“保基本、广覆盖”的安全兜底保障；四是将房屋体检、房屋安全动态监测等服务纳入房屋安全综合保险，形成“保险+科技+服务”，实现风险减量管理。

房屋养老金制度如何实现可持续发展？佘才高建议，加强房屋养老金管理机构建设，设立专门的房屋养老金管理机构，配备专业力量，安排专项经费，完善工作机制，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作。

同时，加强资金的保值增值，通过制度引导或者法治保障，借鉴社保基金投资运营管理经验，按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高房屋养老金增值收益水平。