多城市发布收储细则，定价、按需定购是落地难点

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定价是收储工作难点，但更大挑战在于如何实现按需定购。

康为/发自北京

“咨询的电话有一些，但正式申请的企业不多。”潍坊市住房和城乡建设局一工作人员表示。

近期，潍坊市住房和城乡建设局发布了一则公告，旨在征集潍坊市中心城区已建成的存量商品房，以用作保障性住房。征集范围涵盖奎文区、潍城区等7个区域的商品房项目。

本次收购的房源包括单套建筑面积不超过120平方米的普通商品住房，以及单套建筑面积不超过60平方米的公寓和商业办公用房。此外，所征集的房源需满足权属清晰、无抵押、无法律纠纷、能够正常交易等基本条件，且原则上将以整栋或整单元作为收购的基本单位。

关于收购价格，公告中明确指出，将参照同地段保障性住房的重置价格设定上限（即划拨土地成本加上建安成本，再加上不超过5%的利润）。

上述潍坊市住建部门工作人员表示，目前工作仍处于征集阶段，收储的主体尚未明确，将根据征集的具体情况来确定可用于保障性住房的商品房房源数量。

除潍坊外，一些城市也在积极响应收储工作。桂林、江门、柳州、南宁、泸州、新乡、威海、潍坊、衡水等城市纷纷出台“收储”实施细则，普遍要求收购的房源单套建筑面积不超过120平方米；优先选择整栋或整单元未售、能实现封闭管理的楼栋项目。烟台、新乡、威海等地更是明确以整幢作为收购的基本单位。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，各地对于将存量商品房转化为保障房的积极性高涨，这一策略既有助于消化房地产库存，解决市场交付难题，也为筹集保障性住房提供了有效途径。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，低能级市县的存量房被纳入收储存量住房政策范围，标志着保交房和去库存工作进入关键阶段，同时也是高能级城市试点经验向低能级城市推广的体现。但他也提出了对收储资金能否到位的担忧。

中信建投6月研报显示，自2021年下半年至2024年5月底，全国共有14个城市推出16次收储计划，目标规模超过13.3万套（间）；收储的资金来源涵盖自筹资金、财政资金、租赁住房贷款支持计划等。如青岛市以18.5亿元收储2319套房屋，对应单套价格约80万元，按此计算，除郑州外的2.7万套收储目标所需的资金量在216亿元左右，加上郑州收储所需的338亿元，合计所需的资金量为554亿元。若要将35个城市的库存去化周期降至18个月及以下，所需资金量为1.1万亿元；80个城市则需要1.8万亿元。

除了资金问题，收储工作还面临多方搏弈问题。

华泰证券的研究报告指出，收储工作的难点在于匹配和交易过程，房企是否接受这一价格是后续收储工作的关键。参考西安、福州的情况，保障房将以同地段商品房价格的约5折进行配售。按照保本微利的原则，未来一些城市可能会将收储房源的价格上限设定在同地段商品房价格五折以下。

负责收储的某国企孙先生（化名）表示，5折的收购价开发商是难以接受；同时，国企在考虑收购价格成本时，还需关注项目所在区域的销售状况。

李宇嘉分析认为，如果收储定价依据市场现行价格，收储主体无法保证项目作为配售保障房能够顺利销售，同时还要满足国家保障房价格低于市场价的刚性要求；若定价低于市场价，仅达到商品房的5折，那么所属企业通常不愿接受。

宋红卫也认为，定价是收储工作难点，但更大挑战在于如何实现按需定购。这意味着，国家要求地方政府必须精确把握市场需求，细致梳理各个区域保障性住房的需求现状以及现有存量商品房的具体情况，以便合理筛选适合转化为保障性住房的商品房资源，并提前锁定相应需求。

同时，宋红卫还认为，当前的收储工作试点有可能为出险房企带来机会。他进一步阐释道，面对债务集中到期带来的压力，出险房企的债权人可以通过法律诉讼程序对资产进行拍卖。然而，如果以大宗收购的方式处理资产，资产价值可能会大幅缩水至5折以下。因此，对于出险房企而言，通过多方协商尽早处置资产，或许是一条更为理智的出路。

某市住建部门保障科一工作人员透露，目前征集情况不容乐观，开发企业对收储定价不认同，原因是大多数开发商通过招拍挂获得土地，与划拨价格有差异。从征集项目来看主要分为两类：一类是远郊区的房地产项目，另一类是早期拿地的项目，这两类项目土地成本可能较低。“收储政策有硬性要求，并非完全协商定价，我们正处于探索试点阶段，正在努力推进房源项目与市场需求的匹配。”

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