小微讲电影2024年10月11日日发布:八月房价，真拉胯

就在昨天，根据中指研究院的数据来看，8月百城二手住宅平均价格为1.45万一平，环比下跌了0.71%,同比来看跌幅为6.89%，也就是表明二手方面不管是怎么比较都出现了下跌，而且环比的价格已经连续28个月下行了，差不多有两年多的时间了，业主以价换量的心态可以说非常明显了，而且数据还显示，百城二手房价环比下跌数量为100个，就是全线下跌的情况。

而且已经连续5个月出现这种局面了，上至一线，下至四五线城市，无一幸免，所以现在没有独善其身的城市了。因为在今年3月之前，或多或少都还有零星几个城市在上涨，但是3月后，政策从二线持续蔓延到一线，反而是把所有一线都拉下去了，二手业主像约好了一样集体降价了，当然现在有的小区业主扛不住这种下跌了，又想着重新抱团涨价，只能说还是低估市场的力量了，现在如果说房价触底了，至少要等到量起来才有一丝可能性，没有成交量光谈涨价那就是打嘴炮了。

当然大家现在还是认为核心的一线二线的二手房还在上涨的，其实真实情况也不是如此的，因为一线二手房环比下跌0.72%，二线环比下跌0.76%,三四线则为0.66%，分城市来看，北京跌幅0.87%、上海0.75%、广州0.59%，深圳为0.61%，其他几个二线更加明显一些，武汉下跌1.19%，厦门跌幅1.11%，苏州为1.07%，看到了吧，大家能想到的核心城市现在都是这种房价走势水平了，而且现在的跌幅基本都比整体平均跌幅要高，因为今年还是一线和核心二线松绑的主场地，谁在松绑越频繁，业主的降价动作可能就会越大一些，反映到房价本身的话，下行的走势就更加直接了，现在都是想着套现跑路，而不是耐心企涨。

然后再看看新房层面，8月百强房企的销售操盘金额为2512亿元，环比是降低了10%，同比降幅为26.8%，而1-8月百强房企销售总额为2.68万亿元，同比是下跌了38.5%，很明显，销售规模的不断收缩，使得很多以住宅开发为主的房企，在财报上出现了明显的变化，拿万科来说，今年上半年，万科营业收入同比下降了28.9%，归属上市公司股东的净利润亏损为98.5亿元，同比下跌了199.8%，而已经公布的上市房企来看，净利润均值只剩下1.45亿元了，同比也是下降了82.05%，还有24家是疫情之后首次进入亏损状态了。

所以去年3月的小阳春，很多人以为是涨价的开始，没想到的却是高潮期了，单8月百强房企销售额同比下降近三成，可以看出现在新房市场会有多么艰难，总的蛋糕在持续缩水，不管是头部房企还是腰部房企，现在都没办法避免这个事情了，这也是现在各地都在不断松绑和限价的原因了，过往很多老业主去售楼部闹一闹，说房企降价影响了他们的利益了，那房企就会被要求整改或者直接封盘了。

但是现在市场已经把房企逼到现在的地步了，如果不允许房价降价卖房的话，那只会让库存度更加大一些，房企手上的房子换不到钱，那房企现金流的问题确实是非常大的，当然地方收购库存新房是最后的退路了，这也是让房企现在在背水一战的最后时间了，而且土拍方面，还是在拿核心区甚至压箱底的地块去增加土拍热度和金额了，但是多数的郊区地方依然还是非常难卖，基本是看不到民营房企的影子，流拍和底价成交还是一个常态了。

而在租房层面，因为现在很多业主只能靠租金来稍微回血了，而房价上涨的时候，租金往上冲的可能性就大很多，反之租金可能就回出现一定的下跌和波动了，而且过往保障房的位置还没提高到现在这么高的位置，后续一旦大量保障房的入市，对市场上普通商品房的租金体系也可能会有一定的冲击，当然近期也在吹风要提高租售比了，其实指向的还是提高保障房的租金水平，可能会逐步跟普通商品房的租金去稍微靠齐。而8月50城二手住房平均租金为36.2一平一个月，环比是下跌了0.2%，同比跌幅2.13%，因为8月还是大学生毕业季，这个效应正在逐步减弱，所以接下来的租金上涨的难度也是有比较大阻力在的。

所以现在的楼市可以说还是在一个观望期，过往那种早买早享受的心态已经不完全可取了，因为是拿钱丢进去享受的，而不是所谓的边住着还可以边升值的享受，也不用拿享受的话来安慰自己了，亏了就是亏了，大大方方的承认，然后重整旗鼓继续赚钱才是真正的硬道理了，现在是现金流为王了，债务和杠杆太多事非常不利的，连房企都在加紧降杠杆的时刻，作为普通人，千万不要反其道而行之。