姜超律师2024年10月12日发布:房地产股全线大涨！万科等一度涨停，市场传闻引发股价飙升

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今日午后，A股房地产板块开始狂飚，地产股全线飘红。万科A、新城控股、中交地产、滨江集团、世联行等十余股盘中一度涨停。

截至8月30日收盘，金地集团、天地源等涨停，万科涨幅8.33%，滨江集团涨幅8.09%，中交地产、新城控股、首开股份涨幅均超过7%；城建发展、中洲控股、金融街、华发股份、格力地产等多股涨逾5%。

港股内房股同样火红。截至8月30日收盘，世茂集团涨幅10.53%，万科企业涨幅9.89%，融创中国涨幅9.68%，金辉控股涨幅9.48%；华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、雅居乐集团等跟涨。

消息面上，8月30日，据彭博社消息，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求“转按揭”，以降低居民债务负担、提振消费。

知情人士表示，根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月；此外，他们也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将成为全球金融危机以来中国首次允许这种被称为“转按揭”的操作。因讨论未公开，知情人士要求不具名。

对于上述消息，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。一方面，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大，利率调整，极大地降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款的倾向；另一方面，央行公开市场操作利率也在下调，商业银行资金端成本迅速下降，从而为又一次房贷利率下调打开了窗口。

随着近期存款利率、理财利率迅速走低，意味着无风险利率走低，而按揭贷款利率尽管下调，但存量的利率还在高位，导致存量房贷高利率的特性非常突出。因此居民中长期贷款余额开始下降，近几个月居民申请按揭贷款的积极性下降，甚至提前还贷有增无减。李宇嘉指出，调低存量房贷利率也是为了对冲提前还贷的情况。

“当前按揭贷款占了开发商资金来源的1/3，居民提前还贷会直接导致开发商资金链紧张，冲击到开发商保交房，更重要的是，地产的金融加速器效应削弱，导致资产价格迅速走弱。”他表示，因此必须要稳住居民中长期贷款余额。

对于调整存量房贷利率的路径，李宇嘉建议道，尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而阻止提前还贷，鼓励按揭买房。尽管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势，提升贷款增量，降低资金成本，进而缓解商品房销售下滑的趋势。

尽管存量房贷寻求“转按揭”的消息尚未得到相关证实，但随着今日房地产板块的大涨，业内人士认为市场信心一定程度上正在得到修复，地产股正在逐渐走出阴霾。

采写：南都·湾财社记者 孙阳

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