龙湖陈序平：实现新旧发展模式转换，最关键是处理好债务问题

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21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 8月23日，龙湖集团发布2024年半年报，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，在任何一个成熟市场中，“高周转—高杠杆”的发展模式都是不可持续的。

同时，单一依赖地产开发的业务模式也很难持续，因为地产开发具有周期性，当城市化进入稳定期，新房市场的规模将有所下降。

近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。

对此，陈序平表示，过往房地产业高歌猛进的时候，龙湖一直比较审慎，并一度放弃规模，来发展物业、商业、长租公寓等经营性业务。这种布局目的就是推进新旧发展动能的转换。

今年上半年，龙湖的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达到28%。在利润贡献中，经营性业务占比超过80%。

陈序平表示，践行新旧模式转换，最关键的是处理好债务问题。地产开发的特点是规模大，周期短，但不确定性也大，大多数的债务建立在这种旧模式的基础上。如果没有完成债务结构的切换，就很难完成业务转型。

“债务并不会因为收入和业务模式的转换就消失了，或者延缓了，它还是刚性的。”陈序平说。

因此，在转换发展模式过程中，优先做的就是优化债务结构，并实现两个目标：第一，把债务规模降下来；第二，把债务周期拉长。

具体而言，龙湖正在用所有业务全航道的正向经营性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额。

同时，用长周期的经营性物业贷款，替换3~5年期的信用债融资。

陈序平表示，在完成债务结构优化后，才有可能实现业务发展模式，以及收入及利润的转换。

就龙湖而言，随着经营性业务的盘活和提升，当这部分收入占比过半时，公司就完成了向新模式的转换。

他透露，龙湖内部曾做过测算，到2028年底，公司的经营性业务收入占比可以过半。那时才可以说，龙湖已经切换到了新的发展模式。

他还补充道，通过对美国、日本、中国香港等成熟市场的研究发现，要成为一个穿越周期的百年房企，需要具备的两大条件：较低的负债水平，较高的经营性收入。龙湖也会为这个目标去努力转型。

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