花钱买贷款？江苏等地已叫停房贷“返点”，破除行业潜规则！专家表示“不要恶意竞争”

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每经编辑：程鹏,陈梦妤

部分区域房贷返点潜规则已被叫停。

据第一财经8月2日报道，日前，有消息称，江苏银行业协会发布《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》（以下简称《倡议》），请各银行金融机构在2024年7月底前规范与中介机构的合作协议。江苏一家银行网点的负责人表示，目前已经接到该文件。

这是今年以来首个规范房贷返点问题的文件。

近段时间，据多家媒体报道，此前被全面叫停的房贷返点现象有所抬头。

据《每日经济新闻》此前报道，上海购房者陈青（化名）表示，她于今年6月办了二手房按揭业务，商贷返点折现了5克金条。

东莞某小区 每日经济新闻资料图（图文无关）

“花钱拉业务”

根据社交平台线索，为购房者小敏办理房贷返点的银行贷款经理吴桐（化名）表示，上海地区各家银行的商贷利率都是一样的，该行现在的返点比例已从“千六”涨至“千七”，但需要在9月底前放款。

“我们主要针对的是二手房购房客户，因为新楼盘往往有自己熟悉的银行，会指定几家贷款银行。”吴桐说。

另一位自称可办理房贷返点的银行贷款经理表示，该行与多家房产中介有着总对总合作。若客户通过几家中介购房并办理贷款，那返点无法给到客户个人，只能给到这些中介。“需要客户在网签前，跟中介说好，自己找贷款银行。否则有些中介会签霸王条款，为客户指定贷款行。”

据业内资深人士介绍，所谓房贷返点是指商业银行为争抢房贷市场份额，向提供房贷客户的中介机构提供的一种佣金，大多数银行及中介机构不会直接返给客户个人。如今，有购房者绕过中介，直接与银行合作，并将返点经历社交平台，使得该现象浮出水面。

房贷返点现象抬头，也引来想分一杯羹的第三方机构。这些机构的工作人员常在社交平台发帖或评论区留言进行客户引流，表示在银行内部有人脉资源，能够与多家银行的贷款经理对接。

事实上，房贷返点现象几年前较为普遍，一般分为几种情况。“一种是中介机构跟银行总部签订协议，返点给到中介机构，购房人拿不到；另一种就是通过所谓房贷规划师操作，银行返给机构，机构再返给购房者，不过机构要从中抽成，也没有合同保障。”

有业内人士表示，伴随着银行房贷业务的下滑，中小银行业绩压力较大，通过返点方式能吸引更多购房者。

“这其中，一部分可能走的是银行内部渠道，还有一部分信贷经理迫于业绩压力，甚至自掏腰包给客户返点，获得的业绩奖金可能轻松覆盖这笔费用。”

从银行角度来看，为何要贴钱办业务？无论是银行内部人士，还是第三方机构人员，都向记者提到了这样做的目的在于“花钱拉业务”。在业绩考核压力下，部分银行支行以及贷款经理利用房贷返点方式，求得短时间内增加贷款发放量。

一位第三方机构人士告诉记者，以前甚至有银行开出了“千十一”的报价，“一般来说，每个季末或是在银行业绩没达标要扣钱时，银行返点比例就会高一些。”

不要恶意竞争

此次《倡议》特别提及，不得向个人住房贷款客户返点，强调银行不得以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构、营销代理公司、房产中介机构、物业公司等任何商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益，以及变相支付佣金或权益。

《倡议》也列举了变相支付佣金或权益的多种情形。

第一类是以转账、现金支付、实物提供、购物卡券、储值卡券、加油卡以及各种线上权益等方式支付佣金或权益的行为。

第二类是以明显低于市场价格提供办公场所、办公设施、计算机软硬件及劳务服务等行为。

第三类是直接或间接向房屋合作机构及其从业人员的利益关联方提供佣金或其他变相利益，如利用房屋机构与评估机构合作关系，通过提高手续费变相支付佣金等行为。

值得注意的是，除银行业加强自律外，近期也有地方房地产经纪行业协会也叫停返点“潜规则”。7月30日，南京市房地产经纪行业协会发布《关于禁止收取个人房地产按揭贷款返佣，共同维护房地产经纪行业良好秩序的倡议》。强调­严格规范与银行业金融机构的合作行为，不得以任何形式向银行业金融机构收取佣金或权益、变相收取佣金或权益。

北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博在接受记者采访时表示，返点现象导致贷款市场定价不透明，市场竞争秩序受到干扰，银行经营成本抬升，损害银行利益，让消费者在选择贷款产品时一味选择返点比例高的银行，可能产生误判从而损害其合法权益。

业内人士表示，作为银行业自律组织，地方银行业协会此时发出倡议，有助于规范市场竞争秩序，让银行在房贷业务方面能够实现良性竞争，也可以降低银行的贷款成本，维护净息差稳定，同时让房产中介机构更加规范透明。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，返点个案比较多，也比较隐蔽，违规是很难查到的。

一方面，要发挥银行业自律机制的作用，倡导大家阳光经营，不要恶意竞争。在不设下限以后，定价锚没有了，银行出现了恶性竞争，建议银行业协会、公会、自律机制划定贷款的最低利率底线。

另一方面，规范银行营销费用管理，不能用在花钱买贷款上。另外，还要向国家战略支持的新兴行业转型，比如养老、科技、绿色、普惠等，不能继续在按揭上内卷。

编辑|程鹏 陈梦妤 杜波

校对|赵庆

封面图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄

每日经济新闻综合自第一财经（记者：王方然）、中国证券报（记者张佳琳）、北京商报金融调查小组、时代财经（作者张昕迎）、每日经济新闻（记者甄素静）等

每日经济新闻

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