房屋养老金：本质及影响

文：任泽平团队

8月23日，国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在开展试点。

为什么要设立房屋养老金？1）中国房地产市场已进入存量时代，老旧房屋或将存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。2）我国部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足现有房屋维修及改造的需求。3）住宅专项维修资金申请动用程序繁琐，当前资金提取率较低。

国外有房屋养老金制度吗？美国、英国、荷兰、加拿大、日本、新加坡等国家都存在类似“房屋养老金”制度，其中，对于大规模建筑物维修，部分国家会选择投保物业保险或专门设立“修缮金”制度等。

钱从哪来？房屋养老金制度未来或分为“公共账户”和“个人账户”，个人账户”由已经建立的“住宅专项维修基金”构成，主要由业主缴纳。此次建设重点是养老金“公共账户”，款项或将主要来自于财政资金，由地方政府探索资金筹集渠道。

影响：1）补齐房屋安全治理短板，提升居民居住品质。2）规范个人部分缴纳的房屋修缮资金用途，推动房屋养老金个人账户有效运转。3）有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌。

1、什么是房屋养老金？

房屋养老金主要是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，房屋公共体检、日常维修以外的大、中修，及更新改造的资金。2004年，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用。根据2007年建设部和财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

2022年长沙自建房倒塌事件后，住建部部署开展全国自建房安全专项整治指出，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。2022年5月，国务院发布《国务院办公厅关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》提出：“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2024年6月，住建部部长在《学习时报》发表文章指出，提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造“好房子”样板，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。党的二十大报告明确提出“以人民安全为宗旨”，二十届三中全会决议要求“完善公共安全治理机制”，我国房屋安全治理体系存在薄弱环节，建立房屋养老金制度是完善房屋安全治理体制机制的重大改革举措。

2、为什么要设立房屋养老金？

中国房地产市场已经进入存量时代，老旧房屋或将存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。根据我们测算，一、二、三四线1999年以前建成房屋（房龄大于25年）占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，预计将有近80%的房屋成为“老小区”，或将存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题，影响居民生活体验。以上海为例，8月21日，上海市长在市第十六届人大常委会第十五次会议上提到，截至2023年底，上海的城镇既有住房建筑面积已经超过7.6亿平方米，多数房屋已进入“中老年”阶段。

我国部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足现有房屋维修及改造的需求。2023年，全国政协委员柴强在《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中指出：“当前，我国住宅存量的维护主要依赖于专项维修基金或业主自行筹集的资金。对于单独的住宅小区而言，所集中的资金规模通常在600万元至900万元之间，有时甚至更低。随着房屋及其配套设施的逐渐老化，维修需求逐年上升，导致一些住宅小区的维修基金迅速减少，甚至面临枯竭的风险。现有的专项维修基金远远无法满足房屋维护的全面需求”。2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。房屋养老金个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立，但资金体量有限，此次试点重点是建立公共账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。

住宅专项维修资金申请动用程序繁琐，当前资金提取率较低。住宅专项维修基金在使用过程中面临一系列限制性条件，这些条件对资金的动用构成了阻碍：1）使用条件和范围的严格限制。通常，维修基金仅在保修期结束后，用于共用部位的维修、更新或改造。2）审批流程的复杂性。动用维修基金需经历一个严格的审批程序，即物业服务企业首先需提出使用方案，随后需业主大会通过，业主大会上，动用维修基金需得到2/3以上业主的同意，最终获得相关政府部门的审核同意，这一过程可能耗时较长。由于申请动用程序的繁琐性，目前住宅专项维修资金的提取率相对较低。另外，一些老旧住宅的维修基金严重不足，而续缴制度的实施也面临困难。

3、国外有房屋养老金制度吗？

美国、英国、荷兰、加拿大、日本、新加坡等国家都存在类似“房屋养老金”制度，其中，对于大规模建筑物维修，部分国家会选择投保物业保险或专门设立“修缮金”制度等。例如：美国于1977年颁布的《统一区分所有物业权法》明确规定，物业管理费用涵盖了多项费用。业主需缴纳的房屋维护资金通常包括物业保养费和维修准备金。物业保养费用于小区设施设备的日常维护以及相关人员和材料的管理支出。维修准备金则作为应急储备，用于设施设备需要进行大规模维修时的资金支持。此外，美国的业主协会通常会投保物业保险，以提供全面的保障，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见事件可能造成的损失。在日本，房屋管理费用中的“共益费”用于维护和管理公寓大厦内的公共区域，包括公共空间的水电费、清洁费、电梯维护、景观美化以及法定检验等费用。为了住宅的长期维护，日本实行修缮积立金制度，专门用于大规模建筑物修缮和维护工程，如大楼外墙清洗、建筑钢筋或外壁瓷砖的加固等。

4、房屋养老金的钱从哪来？

此次建设重点是养老金“公共账户”，款项主要来自于财政资金，由地方政府探索资金筹集渠道。8月23日在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，国家住房和城乡建设部已明确表示，“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

我们认为，房屋养老金制度未来或分为“公共账户”和“个人账户”，其中：

1）“个人账户”由已经建立的“住宅专项维修基金”构成，主要由业主缴纳。“住宅专项维修基金”由全体业主在购买新房时按一定比例缴纳，余额不足时以小区公共收入（如电梯或公共区域的广告位等）、业主续交填补，仅用于自身小区的维护。“个人账户”将按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造；根据上海市房地产科学研究院，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。短期看，如果能做到提升现有“住宅专项维修基金”收益率2-3个百分点，集中增值超额收益，全国每年可为房屋养老金账户贡献200-300亿元的增量资金。

2）“公共账户”的资金来源，我们预计以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、住房公积金增值收益为主，辅以地方财政补助资金、其他房地产相关税收。“公共账户”的资金要遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，主要用于房屋定期强制体检、购买房屋综合安全保险等公共服务，也用于房屋应急托底保障，在外墙脱落、房屋渗水、电梯故障等紧急情况发生时，及时进行排险。

我们估算了“公共账户”的资金两大主要来源的资金体量，第一，住房公积金增值收益方面，根据住房城乡建设部、财政部《全国住房公积金2023年年度报告》，2023年住房公积金增值收益1440.6亿元，若按照每年2%-4%提取住房公积金增值收益，将每年产生约30-60亿元的房屋养老金增量资金。第二，计提土地出让金方面，2016-2021年我国平均土地出让金约66000亿元，若地方政府计提5%至房屋养老金公共账户，将每年贡献约3300亿元左右资金。

5、房屋养老金制度的三大影响

1）补齐房屋安全治理短板，提升居民居住品质

建立房屋养老金制度，是对目前我国房屋安全治理体系薄弱环节的重要完善。党的二十大报告明确提出“以人民安全为宗旨”，建设“好房子”，是适应房地产市场发展的客观要求。随着我国房地产进入存量时代，大量房屋开始步入“中老年”。老旧房屋面临着一系列安全隐患，如房屋结构安全隐患、设施设备锈蚀老化、屋面渗漏、外墙脱落等问题，亟需一套完善的房屋安全治理体系进行处理。

房屋养老金制度的建立，关键在于新设立“公共账户”，“公共账户”的主要用途之一，是为房屋公共体检提供资金。以“公共账户”资金为基础，后续逐步建立房屋公共体检制度、存量房屋安全风险综合监测预警平台等，为房屋提供全生命周期安全保障，预警并处理房屋潜在安全问题，有效提升房屋安全水平，提升居民居住质量，实现由“治危”向“防危”转变。

2）规范个人部分缴纳的房屋修缮资金用途，推动房屋养老金个人账户有效运转

现行的住宅专项维修资金由业主自行缴纳，整体资金量有限、使用效率低、现有维修资金很难满足住宅问题的“应修尽修”。在现有制度体系下，对于多层、高层住宅的共有部分（包括房屋主体结构、电梯、外墙面等）的修缮推行周期长，落地难。若要动用住宅专项维修资金，要求三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛高且程序漫长。结果导致住宅共用部位和设备很难得到及时维修与保养，更不可能做到对房屋公共安全进行风险预警和隐患排除。面对现阶段大规模老旧小区设施设备老化维修的需求，建立房屋养老金制度公共账户，使用地方政府财政资金为房屋进行公共体检、维修，并完善业主共同决策制度，推动住宅专项维修资金有序有效运转。

3）有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌

我国房地产市场进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，我们预计，到2040年将有近80%的房屋成为“老小区”。未来二十年，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。房屋养老金制度的完善，包括建立“公共账户”、建立房屋公共体检制度等，从整体来看，是对我国未来20年房屋集中“老化”、价值迅速下降的有效预防。尤其有利于优质区位、核心城区的房屋价值保存，可以有效延缓该类小区的老化和价值下跌。

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