已有33城发布“收储商品房”细则资金平衡或成破局关键

据新京报记者结合中指研究院统计，自5月份以来，已经有33个城市和地区落地收储商品房政策，并发布了具体的房源征收细则。这些城市中，既有一线城市深圳、广州，也有二线城市兰州、长沙、贵阳、沈阳、大连、昆明、杭州、佛山、烟台、南宁等，更有较多的三四线城市，包括泰安、沧州、梧州、肇庆、德州、北海、潍坊、泸州、柳州、江门、桂林等。

9月合肥等多城跟进“收储商品房”

9月9日，合肥市房产局发布消息，合肥市安居控股集团股份有限公司拟开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，现向安徽省合肥市相应行政区域内征集已建成存量商品房。

其中，配租型保障房源的征集范围是，合肥市市区内（不含四县一市）已建成的租赁住房项目或可改建为租赁住房的商业、办公等符合条件的房屋；配售型保障房源征集范围是，合肥市市区内（不含四县一市）已建成未出售的商品住房。

在户型要求上，合肥并未设定具体面积限制，而是指出“户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积要求”。

据公开信息显示，合肥保障性住房面积从60平方米到120平方米不等。

除了合肥外，9月份，还有泰安、沧州、梧州发布了收购已建成存量商品房用作保障性住房的细则。

9月6日，泰安市住建局发布了《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，按照“政府主导、市场化运作”工作思路，“市场化、法治化”和自主决策、自愿参与的原则，由政府选定的泰安市泰山置新房产管理有限公司作为收购主体，以合理价格（以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润），在泰安市主城区内征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

在房源需满足条件方面，泰安市要求，房源所属项目已取得单体竣工验收证明、单套商品房建筑面积不超120平方米等。

9月5日，沧州发布收购已建成存量商品房用作配售型保障性住房项目征集公告，重点收购70-90平方米（最大不超过120平方米）的商品房用作配售型保障性住房，优先按照整栋、整单元收购。

收储阵营扩围、落地规模尚小

纵观这33个城市发布的房源征收细则，主要集中在区位、房源资质、套型面积、配套设施、收储价格等方面。

大部分城市都要求房源已取得竣工备案手续；房源权属清晰，可办理不动产权证书；房源企业资产负债和法律关系清晰；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售的楼栋项目。

在户型面积上，多数城市要求在120平方米以下。其中，部分城市在保障房征集上，细分为配租型保障房和配售型保障房，前者面积较小，一般要求建筑面积不超过70平方米。

华泰研报分析称，从地方实践来看，收储对房源的要求兼顾安全性和收益性，商办、小户型在现阶段更容易落地。尽管收储不限制房企属性，但国企在资源协同上可能更具优势。

值得关注的是，目前，虽然收储商品房阵营不断扩围，但是多为第一批次，落地规模尚小。

例如，广州增城收购的房源总建面约为20700平方米，若按70平方米、90平方米、120平方米的套型面积组合估算，大约可收购200套左右房源。

杭州临安区5月份的征集公告显示，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购房源面积原则上不超过10000平方米，单套建筑面积不超过70平方米，总体房源不超200套。

即便收储项目相对较多的重庆，也不过数千套。据重庆住建微信公众号消息，日前，重庆第二批收购已建成存量商品房用作保障性住房项目签约落地。签约收购来自央企、国企以及民营企业共7个项目，收购面积超11万平方米，装修改造后可提供保障性住房2600余套。今年初，重庆国企已收购7个项目、4207套房源。

资金平衡是关键，有待进一步引导支持

保障房具有民生属性，要求保本微利，因此对于企业来说，收储投入的资金以及未来的回报率影响着参与的积极性。

华泰证券研报认为，资金平衡是收储落地和可持续的关键。其一，当前收储资金主要为“央行再贷款+银行贷款+财政补贴+国企自筹”，有待“中央资金+地方财政”进一步引导支持。其二，公寓、写字楼等商业房源由于户型更适配保租房、供给过剩导致收购时议价空间更大，在现阶段较住宅更容易落地。其三，重点城市租售比普遍较低，在无补贴情形下，运营收益覆盖成本仍有难度，影响收储扩围。此外，收储扩围还需考虑保障房在城市能级、区位、项目资质上的供需错配问题。

楼市已经进入传统的“金九”销售节点，具体销售如何仍有待观察，从政策来看或将迎来窗口期，收储等相关政策存在加码的可能性。

对于收储后的回报问题，银河证券指出，参考国外的经验，主要采取销售为主、出租为辅的方式，我国目前主要以租赁的方式实现资金回流，因收储用作租赁住房的项目或有望以REITs的形式上市盘活。

新京报贝壳财经记者段文平

编辑杨娟娟校对杨利

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