亦辰文旅2024年10月12日发布:李嘉诚“捂盘、捂车位”？估值200亿的上海真如项目官司缠身

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作者：时代财经 童洁

近日，网络上传出的一份成都高新区财政金融局发出的通知截图，其中关于成都南城都汇项目囤地、捂盘的描述，令李嘉诚家族又一次站上舆论风口。

所谓“囤地”，通常是指开发商为获取暴利而对土地采取的一种有意储集行为；而“捂盘”则通常是指因开发商认为房价会涨，不售卖已开发好的楼盘的行为。一般而言，拿地后两年不动工，就会被视为“囤地”，若项目动工多年却拖延不推出市场，就被认作“捂盘”。

尽管长实集团随后坚决否认囤地、捂盘，但时代财经梳理发现，自李嘉诚进入内地市场以来，长实集团旗下大多数项目都经历了超出行业平均水平的开发周期。

而外界对长实集团的质疑还不只是囤地和捂盘。据了解，近期，长实集团位于上海真如板块的项目“高尚领域”正在遭遇业主维权，多位业主在微博上表示，项目交房后五年无车位可用，控诉长实集团“捂车位”。

9月23日，时代财经实地走访发现，目前高尚领域的地下车库及大部分商办已经建成，但全部处于空置状态，配套的商业仅有少数商家入驻。

对于高尚领域的“谜之操作”，业主们心中充满困惑。而根据李嘉诚家族常用的“低买高卖”策略，一位物业资管人士猜测，高尚领域大面积的空置或是为了方便长实集团日后出售项目。

13年造半座“空城”

高尚领域位于上海普陀真如板块，长实集团与合作方和润集团于2006年年底以22亿元的价格拿下项目地块，项目总建筑面积约117万方米，规划有高端购物、商务办公、星级酒店、生态居住、餐饮娱乐五大功能业态。

这是长实集团在内地投资最大的综合体项目，普陀区政府亦对该项目充满期待。然而，高尚领域的开发过程并不顺利。拿地后的前两年，全球金融危机爆发，项目迟迟未能动工，到2009年动工之后，长实集团又屡次因工程进度过于缓慢而被媒体曝光，直指其变相囤地。

按照原先计划，该项目将在2018年全部完工。但如今已过去13年有余，时代财经在现场看到，高尚领域几幢商住楼于近一两年才陆续交付，有不少业主入住。而住宅的开发相对慢一些，仅去年一期开盘推出的10栋楼完成交付。

而商业部分，地面商业基本完成，地下商场接近收尾阶段。不过，招商情况不太乐观，空置率交稿，在商业部分的最佳区位，仅引入一家足疗连锁店“大桶大”，社区内底商也只有少量“夫妻店”、小型商超、便利店等。

高尚领域地下商业 拍摄：时代财经

商办方面，曾被规划为“浦西第一高楼”地标写字楼“真如副中心”仍在建设中，外墙部分尚未完成。有业主告诉时代财经，真如副中心已建设数年，预计竣工时间一拖再拖，此前长实集团曾表示有望在2018年完工，但后来又推迟至2022年。

空置的写字楼 拍摄：时代财经

不同寻常的是，与其他CBD在夜晚便灯火通明不同的是，高尚领域的商办区域犹如一座“空城”。业主告诉时代财经，这些办公楼自四五年前建成以后就保持着空无一人的模样，亦未听说开发商对外招租的消息。

更令业主们不解的是，除了主体建筑施工缓慢之外，就连地下车库的施工也历经数年，即便今年有部分竣工，却始终未对业主开放使用，直到近期物业才通知正式开放部分地下停车位。

据悉，高尚领域地下车位的月租金位1200元/月，而这一价格是周边小区的3-4倍。不久前，因业主拒不接受高昂的车位定价，物业采取强制措施阻拦业主的车进入社区，由此引发维权事件。双方僵持不下，高尚领域地下车位只得继续空置。

“当初看房时销售所说的高端商业、浦西地标最高楼、真如城市副中心全部没有见到，入住五年，我们面对的只有持续不断的施工噪音和日复一日的尘土飞扬。”谈及开发商长实集团，业主十分沮丧，在他看来，现在高尚领域存在的种种问题，都与长实集团过于追求“低买高卖”模式不无关系。

200亿大盘的尴尬

事实上，业主们对于长实集团的质疑不是没有来由。近几年来，李嘉诚家族频频抛售内地资产，高尚领域亦几度被其摆上交易台。

最近一次传出李嘉诚家族有意出售高尚领域就在本月月初。有消息表示，融创中国有意接手长实集团旗下位于北京的逸翠园二期及上海高尚领域两个项目，对应总价值达500亿元。

消息发酵后，长实集团对此作出回应，称市场上很多人对其项目感兴趣，不代表长实集团需要出售相关资产。但这一回应也未否认长实集团可能会选择出售。

作为一名精明的商人，李嘉诚家族不着急出售上述项目的根本原因还是在于“有利可图”。网上房地产信息显示，去年6月，高尚领域高层住宅部分首次入市，首推均价约85000元/平方米；今年上半年，高尚领域再加推，报价升至约90724元/平米。而在13年前长实集团拿地时的楼面价，仅约3055元/平方米。

显然，眼下高尚领域的价值已然无法与13年前同日而语。随着地价、房价的不断攀升，高尚领域的估值也水涨船高，有消息称，目前高尚领域的估值已高达约200亿元。

不过，值得注意的是，前述物业资管人士认为，高尚领域的高估值在某种程度上与其写字楼空置、车库定价高昂等策略相关。“资产的估值根据租金来判断，在物业空置没有产生实际数据的时候，开发商的自主定价成为重要参考值。”

从长实集团的角度出发，高估值固然有可能创造更高的收益。但该物业资管人士进而指出，特殊行情下，高估值带来的也有可能令其陷入难以找到接盘方的尴尬局面。

“几个因素制约了高尚领域的成功售出。首先，高尚领域出售的主要是商业、商办资产，‘三道红线’政策下，内资房企都在强调降杠杆，拿出200亿收购商业、商办资产的可能性极小；其次，有收购实力的险资、基金等，会因项目的历史遗留问题退步。”

其口中所说的历史遗留问题主要指的是高尚领域的股权结构问题及法律风险。工商信息显示，高尚领域的主体公司“上海长润江和房地产发展有限公司”（以下简称“上海长润江和”）分别由雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和房地产开发有限公司持有，持股比例分别是60%、25%和15%，其中雅富投资有限公司为长实系公司，另外两家为和润集团关联公司。

上述物业资管人士表示，通常有两位以上股东的公司，容易在谈判过程中出现决策不一致的情况，一旦出现难以调节的分歧，交易就很难进行下去。长实集团曾想通过收购和润集团持有的40%权益来实现100%控股，但至今未有实质动作。

比股权问题更加棘手的可能是高尚领域的法律风险。天眼查显示，上海长润江和共有121条法律诉讼信息，其中有81条为房屋买卖合同纠纷。除此之外，上海长润江和还多次因违反建设工程建设程序管理规定、未申请开工放样复验、违规排放污水等问题受到行政处罚。

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