北京楼市新政满月：市场趋于平稳 二手房难卖影响置换进度

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本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

自9月1日北京落地“认房不认贷”等一系列政策以来，新房、二手房带看量和成交量均有所上升，如今新政满月之际，市场已由前期脉冲式上涨逐渐趋于平稳。

9月底，《中国经营报》记者在走访市场时了解到，多数新房项目到访和认购量从9月中旬开始就有所减少，同时区域和楼盘之间的分化不断加大。

有业内人士表示，新政落地后对于成交的刺激小于预期，重要原因是“卖一买一”客户手中房源难以脱手，进而影响了其置换进度。据了解，从去年年底开始，北京二手房挂牌量不断增长，新政后更是出现短期内激增的情况，业主预期普遍降低，以期尽快出手从而抓住换房机会。

新盘成交趋于平稳

9月底的一个周末，在北京东三环的中建·星光里项目售楼处，记者看到，前来咨询看房的人流量已相较于9月初北京新政刚落地时有所减少。

该项目地块为年初北京2022年第五批集中供地成交地块，由中建东孚竞得，项目共规划5栋、322户，户型面积为70至128平方米的二至四居，销售指导价8万元/平方米。

现场置业顾问告诉记者，项目于7月份开盘，9月新政刚落地时，案场咨询和看房量明显提升。整个项目小户型只有四五十套，现在仅剩一套清退房源，目前仅剩部分大户型房源。

据了解，9月1日晚，北京成为四大一线城市中最后一个跟进“认房不认贷”的城市。市场情绪随之高涨，当天晚上，北京多个新盘推出“今夜不打烊”的宣传海报，部分楼盘还宣布要全面涨价或收回此前优惠折扣。

北京新盘在政策出台后迎来了客流量的急速攀升，根据中指研究院的监测数据，新政后首周（9月4日至10日），北京新房销售量达到860套，环比增长17.8%；认购量为1037套，环比增长82.9%；销售面积达到10.3万平方米，环比增长16.9%。

从周度数据来看，北京新建商品住宅销售套数连续三周实现环比增长，9月18日至24日这一周，认购套数为2473套，环比增长134.6%。截至9月25日，北京新建商品住宅9月合计认购量达4836套。

以位于朝阳东坝板块的改善型项目北熙区为例，据项目相关负责人介绍，项目自去年10月开盘以来一直受到高知中青年客群的关注。新政落地后的第一周，项目案场带看量和成交量有明显提升，“当时成交的客户主要是前期已经看过房子，还在犹豫中的，政策一出许多客户立马就签约了。”

据他介绍，从9月中旬开始，项目案场的带看量和成交量就已逐步恢复平稳，看房客户观望情绪增加。

与此同时，伴随着市场整体热度的减弱，区域和楼盘之间的分化也在加剧。同一天内，记者在大兴西红门板块的橡树湾项目售楼处看到，即将开盘的三期项目吸引了大批看房客前来咨询，门口的登记处排队的人源源不断。

据了解，项目所在地为今年5月初土拍的热门地块——西红门镇6005地块，华润置地和中铁置业以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积（交高标）竞得该宗地块，溢价率15%。此前，在2021年9月时，双方以68.5亿元底价竞得西红门6011、6014地块，即橡树湾一期、二期地块。

在项目案场，置业顾问告诉记者，三期房源中小户型（77平方米）只有四五十套，会作为特价房源（467万元）吸引流量，截至当天该类户型已蓄客60多组。

同时，记者看到，项目95、98、109平方米的房源作为主力户型吸引了大批中青年客群，许多客户当天即交了订金。

在9月25日开盘当天，项目半小时认购量达231套，认购金额18.23亿元。据北京住建委官网信息，橡树湾三期此次共11栋楼获预售许可证，共计597套房，开盘去化率即达38.7%。

但与该项目形成鲜明对比的是，区域内多数楼盘人流量已较月初明显减少。中原地产首席分析师张大伟指出，从9月1日新政落地至26日，北京新房总计网签数据为3370套，与8月份的3208套相比并没有明显差距。

张大伟表示，9月份北京新建住宅网签3000多套，远不如二手房成交量。一方面是之前抢先预订了房源的客户有不少选择退订。另外则是很多卖二手房买新房的客户，手中二手房一直卖不出去，从而影响了网签数据。

置换链条被卡

某房企营销总监告诉记者，现在他们项目接触到的客户，多数情况是客户已将手中二手房挂出，等待卖掉后腾出首套资格和首付资金，“但想卖掉二手房并没有那么容易，关键就卡在了这个环节。”

据了解，北京“认房不认贷”政策落地后，许多有改善需求的客群首付比例由原来的八成变为四成，不少业主纷纷将手中房源挂牌，以期抓住这次换房机会。

记者在9月初了解到，北京多数片区二手房业主对于成交价上涨并不抱有过高期待。据多位经纪人介绍，9月以来所成交的案例中，业主方大部分没有怎么调价，甚至还有不少业主愿意适当降价以期尽快成交。

经纪人张峰（化名）向记者举例称，自己9月份所成交的一套双井片区的二手房，业主方原本想卖403万元，且新政前已与买家沟通了几轮，但买方只能凑出393万元，最终双方于9月中旬成交，这样的案例如今在北京市场非常普遍。

据了解，从去年年底开始，北京二手房挂牌量逐步增加。一位链家经纪人告诉记者，去年年底时，贝壳平台内部挂牌量就开始攀升，今年年初时内部挂牌量达到13万套，5月底时超过14万套。

而9月2日一天时间内，北京链家新增挂牌量就达两三千套，月初时贝壳平台内部挂牌量超过15万套。至9月23日时，贝壳平台内部挂牌量已超过16.4万套。据上述经纪人介绍，以往正常年份贝壳平台内部挂牌量一般在11万至12万套。

因为挂牌量的激增，今年以来，买房人的挑选空间已明显增加，多位经纪人当时告诉记者，业主们不得不降低预期，尤其是配套较差的“老破小”，有些着急用钱的业主甚至需要在价格上作较大让步。

从成交情况来看，截至9月26日，北京二手房9月份网签11971套，与8月份的10960套相比差距并不大。

张大伟表示，如果9月剩下的这几天没有政策变化，估计北京9月二手房网签约1.35万套，而去年同期则为14329套。

据了解，今年2、3月份二手房市场迎来短暂“小阳春”，其中2月份成交15315套，3月份成交22192套，紧接着4月份成交量回落至13928套，至7月份时降至9718套。

多位经纪人告诉记者，北京市场“卖一买一”的客户占比超过半数，客户在置换时的需求基本上都是为了“改善”，如今，许多业主二手房难以出手，影响了其置换进度。

此前，在新政落地之初，由于首付比例降低，业内曾预期改善型客群可能会增加购房款总预算，但从9月成交情况来看，事实并非如此。

上述房企营销总监告诉记者，过去北京市场还有部分投资客存在，但目前客户多数是为了满足自己居住。据他介绍，北京市场上中年购房群体比例在明显增加。一个变化是“现在客户对未来的预期变低了，即便首付比例降低，大家加杠杆的意愿已没有之前强烈”。

基于此，他表示，其所在的项目后续将主推114平方米和94平方米两种主力户型，据了解，这类户型属于改善房的“入门级”。

（编辑：卢志坤 校对：刘军）

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