冷少说剧2024年10月12日发布:绍兴学区房，跌回6年前！

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评估价：880000元（20774元/㎡）

起拍价：616000元（14542元/㎡）

学区：塔小建功

房屋建面：53.68平方米

评估价：1126000元（20976元/㎡）

起拍价：788200元（14683元/㎡）

学区：塔小建功

房屋建面：43.39平方米

评估价：873000元（20120元/㎡）

起拍价：611100元（14084元/㎡）

学区：双元培

房屋建面：127.15平方米

评估价：2584700元（20328元/㎡）

起拍价：1809290元（14230元/㎡）

学区：蕺小一初

房屋建面：127.30平方米

评估价：2718400元（21354元/㎡）

起拍价：1902880元（14948元/㎡）

学区：双元培

房屋建面：95.48平方米，

市场价 : 2180000元（22832元/㎡）

起拍价1800000元（18852元/㎡）

学区：塔小

房屋建面：48.53平方米

评估价：875481元（18040元/㎡）

起拍价：490270元（10102元/㎡）

（起拍价较一拍下调122567元）

这些学区房，都有不错的名校资源加持，而且有些面积较小、起拍总价远低于市面上的成交价格。

以往学区房火热时，这些房子往往都是比较抢手的。但现在从拍卖网站上可以看到，只有围观的人，没有报名的人。

所以这些学区房，好的可能底价成交，不好的可能直接流拍了。

2.学区房从火热到雪崩

以出现较多的塔小建功学区房为例，我们可以清晰看到绍兴学区房，这些年从火热到雪崩的过程。

2018年时，塔小建功学区房，价格还在1.4万元/㎡左右，和城区二手房的整体均价持平。

到了2019年，塔小建功学区房价格，随着楼市火热而迅速攀升，已经到了2万元/㎡左右，略超城区二手房的整体均价。

到了2020年，塔小建功的小面积学区房，价格高到2.8万元/㎡左右。这个价格，可以说已经到了绍兴房价的头部。

再到2021年中旬，塔小建功学区房价格来到了顶峰。有不少学区房的最高价格已经突破了3万元/㎡，甚至超越了大部分新房的价格，显然已经过热。

后来的故事，我们都已经知道了。

伴随2021年下半年楼市遇冷，学区房的价格也是“巅峰过后，一路之下”。

像巅峰期价格超过3万元/㎡的惠日桥小区，现在挂牌价最低只有1.6-1.7万元/㎡，而且挂牌时间都长达1年以上。

而如果法拍的那些塔小建功学区房，能够底价成交，也代表着很多学区房的价格，直接跌回了6年前！

3.学区房为什么会雪崩？

1.分配生政策出现

学区房有两个特性：一是受政策影响很大，二是价值建立在家长对教育的重视程度上。

前不久中考那段时间，对中考分配生以及分配生政策对学区房影响的讨论，非常热烈。

有些人认为分配生政策对学区房的冲击很大，也有人认为该买学区房还是要买学区房。

不管讨论的结果如何，光是出现了那种讨论，就已经说明，学区房的价值出现了松动。

2.教育资源均衡化

学区房的核心价值，是对优质教育资源的占有。

教育资源均衡化，是在稀释学区房的核心价值，自然会影响到价格。

这些年，绍兴一直在通过教师轮岗制、建立名校教育集团、设置奖励基金等举措，将老城区的优质教育资源分流到镜湖。

还有一点是，老城区的学区房大多是老旧小区，居住价值很低。

而镜湖的学区房，有不少是次新房，或品质还可以的小区，满足上学需求的同时，也适合自住。

这也让一些原本打算买老城区学区房的家长，直接买到了镜湖。

3.楼市行情急转直下

楼市火热时，学区房的流通性好、涨幅较大，被认为是“硬通货”，所以很多人会选择投资一套学区房。

但随着楼市行情迅速冷却，学区房遇冷，很多投资者选择出售，导致市面上学区房供应大量增加，供过于求，陷入价格战。

还有一些投资客，因为资金周转出现问题，更加着急抛售，所以会出现击穿价格底线的学区房。

4.出生人口下降

让学区房走下神坛的更根本原因，还是娃变少了。

一个最直观的数据就是，绍兴出生人口的不断减少。

2017年绍兴迎来最后一波生育高峰，对应的，就是2023年的幼升小达到历史高峰。

所以可以预见的是，今年开始，绍兴幼升小的人数将会出现持续且大幅的下滑。

小学生数量的锐减，影响到的是学区房最根本的需求，也就导致了学区房的价格下降。

如果是你，你还会买学区房吗？

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