哇咔解说2024年10月11日发布:物业费难收 维修基金难征 业委会难管

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小区停车问题考验着业委会的自治能力 资料图片

老旧小区面临设施、房屋维修等诸多问题，图为市人大代表视察普陀区爱建新村老公房改造 记者 王湧 摄

□法治报记者 陈颖婷

小区物业费流向不明、业委会监管缺失、停车难引发邻里纠纷……近年来，因物业管理引发的社会矛盾逐渐凸显。一系列难题怎么破？50多名市人大代表在历时3个月的调研后一一给出建议。这也是本市最大规模的一次人大代表调研。

今年6月起，由50多名市人大代表组成的市人大调研小组，对本市10多个住宅小区进行走访，物业管理费收缴率低、维修基金续筹难，业委会制度执行待完善等问题成为当前物业管理中的“老大难”问题。记者从日前召开的住宅物业执法检查小组组长会议上获悉，本市将把拖欠物业费的行为纳入个人征信系统。

现状1 物业费缴纳率低

物业费案件一直是上海法院执行中的“硬骨头”。今年3月，奉贤区法院开展了物业类案件专项执行活动，当天集中拘传被执行人12人，其中5名被执行人被采取司法拘留措施。

申请执行的物业公司负责人指出，“公司管理的四个动迁小区，物业费本来就低至0.6元每平方，一户一年也不过就几百元。但欠缴成风，大部分业主都不缴纳物业费，4个小区多年来累计的损失高达500多万元。”

据法院介绍，物业费案件的数额一般都不大，但时间跨度久。当事人累计多年欠缴，物业公司持续催讨，再诉至法院，几千元标的的案件往往都拖了七八年以上。也正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”。

“老赖”中也不乏开着奔驰、宝马的业主，吴某就是其中之一。法院从物业公司获悉，吴某平时做工程生意、开宝马、养大狗，过着富裕的生活，但就是不缴物业费。在当地略有名气的吴某不仅自己不缴，还动员整栋楼的业主一起拒缴，物业公司多次碰壁都因一句“‘杜佬馆’ （吴某）缴了再问我们要”。

还有一部分业主则是因为对物业服务不满意，而以拒缴物业费作为谈判的砝码。在一起强制执行中，法官与拖欠物业费的业主彭某交谈得知，因其住宅外墙渗水，才拒交物业费。

朱洪明代表指出，“在业主欠缴物业费行为约束上，现在通常通过物业公司诉诸法律的方式解决，往往耗时长、效率低，缺乏真正有效的手段。”黄晨代表也表达了相同观点，“由于业主委员会督促并无法律效应，物业服务企业向法院起诉成本高，致使物业费未交纳户数量大、历史欠账多，物业服务企业生存艰难。”

调研发现，物业服务的收费形式比较特别，合同是物业公司与业主大会签订，然而收费是物业公司向一个个小业主收费，而不是像新加坡等，由业委会收缴后交物业公司。因此物业公司除了关心服务质量与标准，还要操心物业管理费的收缴率。加之，国家最低工资标准每年上涨，物业管理成本随之攀升。而上调物业管理费须经二分之一业主同意，不少业主对调整物业管理费抵触较大，致使物业服务收费的市场化机制迟迟不能推进。

对于公有房屋来说，由其租金提取一定比例作为物业管理费。然而公有房屋的租金自2000年至今未作调整。由于此费用是政府定价，严重脱离市场规则，致使物业企业多年来为政策买单。而且，在老旧公房、系统公房为主的小区，经济困难的业主享受房租减免政策，所减收的费用一直由物业公司承担。物业行业作为微利行业，公有房屋租金的非市场化势必给物业公司带来很大的成本压力。

为此，陈敏代表提出，应当尽快推进物业服务收费的市场化机制，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，并且尽快落实建立物业服务市场信息发布机制。

“要建立小区业主征信平台，正常情况下业主不交纳物业服务费的应记录在案，纳入信用黑名单，”黄晨代表提议，除了发挥征信平台在社区管理中的作用，还应考虑在法规层面对这一行为进行惩戒。

现状2 维修基金“断档”严重

在调研中，代表们了解到，位于长宁区的茅台新苑小区四幢高层建筑电梯老化严重，经长宁区质监局检查后，通知小区业委会，需要更新设备。小区业委会在居委会和物业公司协助下，并在上级有关部门的支持下，将电梯更新方案提交业主大会讨论通过，最终在其中179户商品房业主出现维修资金倒挂的情况下，采取上门收集的办法筹集到这部分业主的电梯更新经费，顺利实现了小区电梯更新，进一步提高了小区业主委员会的威信。

调研报告指出，老旧小区面临大量的小区设施、设备、房屋维修等问题，按程序确定后的补建、再次筹集资金面临收缴困难。陈敏代表透露，调研中发现，不少售后房小区，很多房屋的专项维修基金已不足30%，“维修资金续筹难，主要体现在续筹方案出台难和方案通过后资金筹集难”。

对此，陈敏代表建议维修资金的续筹能否打通公积金的通道； 同时，在维修资金补建或续筹过程中，如已经业主大会表决通过，可否出台相关法律，明确该如何直接缴纳； 或由法院向已录入平台的拒缴业主追讨欠缴部分。

另外，陈敏代表还认为，对于一些涉及业主生命财产安全的修理应立法强制修理。

现状3 业委会制度存在“先天不足”

停车难是许多小区面临的共性问题，如何解决这个矛盾，很大程度上考验着业委会的自治能力。

徐汇区一小区停车位与业主车辆之间矛盾突出，2013年新一届业委会上任后，在调查研究基础上，决定将小区公共空间地面停车位由原来的固定车位改为临时车位，每天先到先停，最大限度发挥停车位使用效率。此项决定受到个别既得利益者的反对，甚至有一位业主采取极端行为，将车辆停放在小区出入口达20天之久。

同样在黄浦新苑小区，停车资源也十分紧张。但小区对停车开展了摸底排查，按照车辆大小进行秩序梳理，盘活现有停车资源。同时拟定了小区机动车管理办法，明确了总车位中70%为固定车位，30%为机动车位，机动车位先到先停等原则。挖掘潜力资源，通过实地调查和测量挖掘“边角料”增加停车位，加大周边公共资源利用，协调周边的卖场停车资源开展错时停车。通过盘活存量、用好增量，多管齐下系统化推进停车管理。最后按照“总量控制”的原则开展车辆管理，通过停车公约进行约定，对小区车辆数量进行控制，从源头上缓解“停车难”。

目前的住宅小区业主委员会，没有独立的法定身份。业委会受全体业主委托，代表业主大会，行使小区物业管理主体责任。在主持小区物业管理具体事务中，遇到方方面面的利益权衡和协调。但是业委会只有名义上的小区业主集体代表资格，没有独立法人资格，没有与权利相对等的设立财务账户资格，没有经济赔偿能力，没有高效的执行手段，没有完整的法律责任。以上先天不足造成一些小区遇到诸如业委会和物业服务企业资料移交问题、维修资金续筹和物业管理费调价问题、公共收益权属模糊及使用不规范问题等，明显存在着责任与义务、权力与利益不匹配的缺陷，导致小区业委会正常运作困难重重。目前小区业委会运作主要依赖业委会成员的个人素养和能力，业委会遇到挫折，成员立马辞职不干的事件屡有发生。

“目前的业委会制度存在先天不足，”朱鸿召代表谈道，调研中发现，业委会在操作执行中的确存在着不公开、不征询、不花钱、不审计等不规范行为，相应的监管、问责也往往难以开展。而另一方面，相关法律法规责权利不对等也严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥。

朱鸿召表示，业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度，还需要居委会等各方力量“扶一把”。

黄晨代表也认为，应赋予业委会法人代表资格，让其在法律和各方的监督下行使治理社区的职能，但在具体执行中，第三方专业公司的参与和指导也非常必要。

进行时

本市拟将拖欠物业费纳入个人征信系统

市住建委物业管理处负责人透露，市住建委与市经信委已经联合发文，就五项内容写入个人征信系统，分别为：违法搭建、损坏房屋承重结构、群租、擅自改变房屋使用性质以及拒交维修资金。该负责人坦言，公众关注的拒缴物业费的行为是否要纳入个人征信的问题，目前还存在一些争议。原因就在于拒缴物业服务费有多种原因。因此目前打算对市民拒缴物业费进入征信系统的范围进行限定。对于连续一年不缴，经过三次催缴，依然拒缴的，建议由行业协会上报，进入征信系统。“当然为了防止物业公司乱作为，我们对上报企业资质和服务水准也有要求。”该负责人表示，对于经过法院判决的，将会纳入征信系统。

市住建委表示，本市还将通过政府购买服务，与民政部门一起对业委会、居委会的工作进行普遍培训。“师资力量和教材都将统一明确，希望通过培训，规范业委会本身自身建设，而居委会有指导监督帮助的作用，希望在源头上进行管理。”该负责人表示，针对物业公司行业生存问题，例如，怎么解决业委会和物业公司信息不对称的问题，将由第三方行业协会定期发布物业市场的信息，包括各个区域物业服务的内容、价格信息等予以解决。今年6月，行业协会已经在网上进行首次发布。目前全市有500多个小区的物业信息已经上传网站，这将为业委会与物业公司就物业费定价问题提供参考。

另一方面，本市还将继续培育中介机构，当业委会与物业公司谈不拢时，中介机构就将作为老娘舅，帮忙估价。除此之外，对因为政策性原因如售后公房产生的物业费缺口，政府将进行补贴。

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