法律部落2024年11月12日发布:不缴物业费就停电梯？专家：物业擅停电梯不合规

广州某小区因电梯停运而导致老人爬楼猝死的事件，将电梯安全问题推上了焦点。实际上，随着最早一批商品住宅楼“年龄”增加，越来越多的住宅小区结束了保修期，电梯日常维护成了业主们最关心的事，由此引发的争议也是不断。物业公司能以部分业主欠费为由关停电梯吗？记者采访了律师、物业专家和法律专家，都表示物业公司擅自关停电梯的行为站不住脚。

现象

广州小区电梯关停惹争议

此次引发争议的事件，发生在广东省阳春市。12月9日下午，阳春市新世界花园小区物业管理公司以部分业主不缴物业费为由，停止了小区电梯的运行。当天傍晚，家住12层的老人在爬楼回家途中，突感身体不适，晕倒在9层，邻居们随后拨打120。由于电梯依然停运，医生不得不爬楼救人。最终，老人不幸死亡。

老人的子女随后主张，自己一家五口在小区居住多年，从未欠缴过物业费。现在却由于电梯关停，错过了老人最佳抢救时间，物业公司应承担相应的责任。

事件一出，很快就引发热议。部分网友提出，物业公司不能因为部分业主欠费就关停电梯，这对缴了物业费的业主不公平。

也有部分网友站在物业公司一边，认为电梯维修的支出都是从物业费里来，若大部分业主都不缴费，物业公司的确没办法维护电梯的正常运转，关停也非完全不合理。“电梯每年的维保费和检测费都不是一个小数字，物业公司又不生产和销售产品，所有的开支都得从物业费里出。”新浪微博网友“黄小琼12”就评论，是那些拖欠物业费的业主，损害了已缴费业主的权益。

北京也面临电梯“老龄化”

目前，中国最早的一批商品住宅已步入30岁的“楼龄”，再算上商品房改革之前的老公房，住宅小区的载人电梯“老龄化”正变得日益突出，由电梯维修而产生的争议和纠纷也在增加。

家住西城区某小区的业主，这几年来就一直面临着电梯故障不断的烦恼。“感觉这几年一直都在修电梯，可总也不见修好。”小区业主郑飞（化名）告诉记者，前几年有两个楼门都发生过“人被困在电梯”里的情况，业主最终签字使用专项维修资金对电梯进行了大修。今年，9号楼和3号楼的电梯也频繁罢工。“9号楼的电梯每个楼层显示的数字都不正确。”郑飞无奈地说，除此以外，电梯门也经常关不上，业主都养成了进电梯先扶稳的习惯。

记者查询到，2018年9月，北京市质监局相关负责人就表示，北京市电梯保有量接近23万台，一半以上使用时间超过十年，而且这个数字还会随着时间的推移而增加。从统计数据看，使用时间在十年以内的电梯，故障率和事故率均相对较低，相对来说处于一个较低的风险水平。而使用时间在十年以上的电梯，由于其零部件磨损，使用长期负荷，故障率相对较高。

专家说法

欠费不能成为停运电梯的理由

承担着电梯维修养护责任的物业公司，是否能以小部分业主欠费为由停运电梯呢？

北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出，根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司的这一做法是存在问题的。

《物业管理条约》里规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

“无论物业公司与社区签订的物业服务合同是包干制还是酬金制，关停电梯都是不合规的。”毕文强指出，如果采取的是包干制，那么根据双方的约定，若业主存在欠缴物业费的情况，物业公司可以向欠费业主追缴，但不应当擅自停止电梯的运营，这样会损害那些已经缴纳物业费用业主的权益。如果采取的是酬金制，且用于社区物业服务的费用不足以支撑电梯运营的，也应当及时向全体业主公布相关情况，而不应以欠费为由停运。

另外，急救医护人员到达社区，物业公司仍然不打开电梯，致使医护人员错失最佳救治时间，这至少违反了基本的救助原则，物业公司应为此承担民事赔偿责任。

欠费侵害的是全体业主权益

物业行业专家、中物联盟总经理黄传炜也表示，物业公司以部分业主欠费为由停运电梯是站不住脚的。黄传炜向记者分析，物业公司依据《物业服务合同》履约是合同责任，电梯没有维修养护至有效保障范围，这是违约行为，因此而造成其他第三人损失或损害的，需依法承担违约责任。业主欠缴物业费，属于业主违反《物业服务合同》约定缴费责任，是侵害全体业主的共同权益，不是在侵害物业公司的权益。

“这是两种不同的违约责任，只要小区的《物业服务合同》还没有依法定程序解除，物业公司的履约责任便仍然存在，不能因为部分业主存在欠缴物业费的行为，就不履行自己的合同责任。”黄传炜表示，根据《物业管理条例》的相关规定，当业主欠缴物业费时，物业公司可依据《物业服务合同》的约定提出起诉，要求欠费业主补缴物业费及相应的滞纳金，而非以此为由停运电梯。

电梯大修应动用专项维修资金

不同于小区公共绿地，电梯一直被归入特种设备，其日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。

《电梯使用管理与维护保养规则》里就规定，电梯维保分为半月、季度、半年和年度4种，每一种维保的基本项目（内容）和达到的要求都不同。

关于电梯维修费用究竟由谁出，业主和物业公司常常会产生争议。有业主觉得，既然自己已经缴了物业费，那就不应再承担电梯维修费。也有物业公司提出，电梯维修是涉及全体业主的事项，并不包含在物业费的范围内。

“这笔钱究竟该谁出？那要看是小修还是大修。”黄传炜告诉记者，诸如查减速器蜗轮的啮合及磨损情况、调整制动器间隙、清扫电器元件上面的灰尘，都属于小修，属于物业公司履约责任，在物业费支出范围内。诸如更换轿厢、轿厢门、减速器蜗轮等，经专业机构鉴定为大修的，应动用专项维修资金来维修。若无专项维修资金的，则这笔电梯维修费用应由每个业主按比例支付。

原标题：不缴物业费就停电梯？专家：物业擅停电梯不合规