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一、房地产财税现状

2024年上半年，房地产财税领域呈现出复杂的增减态势。其中，房产税的表现尤为突出。据财政部数据显示，上半年房产税收入达到2337亿元，同比增长20.1%。这一增长可能与房地产市场的政策变化及地方政府的财政压力密切相关。在“房住不炒”的政策原则下，房产持有者依法纳税的意识可能有所提高，此外，地方政府在经济下行压力下需要通过增加房产税来提高财政收入，从而保障公共服务的供给。

然而，契税和土地增值税却出现了下降趋势。契税收入为2779亿元，同比下降10.9%；土地增值税收入为3074亿元，同比下降4.3%。这一现象表明房地产市场的活跃度有所降低，购房交易量也呈现减少的趋势。以奎文区为例，2024年5月全区一般公共预算收入中，税收收入完成90302万元，占一般公共预算收入的62.2%，较去年同期下降5.4%，主要原因在于土地增值税和契税的收入减少。

总体来看，2024年上半年房地产财税现状反映出房地产市场正处于调整阶段，政策与市场因素共同作用，影响着房地产税收的变化。

二、房产税试点展望

（一）专家观点与政策导向

财政部原部长楼继伟认为，房地产税是最适合作为地方税的税种，经济转为正常增长后应尽快开展试点。专家指出，征收房地产税具有多方面的重要作用，如调节财富分配。房地产税的重要性在于其能调节财富分配，因为房产占家庭财富的比重较高，具有财富杠杆作用与财富效应。其征收可以缩小财富差距和收入差距，从而减少消费差距。同时，开征房地产税是调节财富与收入分配的急迫性与现实可行性的选择。在我国，居民收入差距持续扩大，导致居民财富存量的水平差距加大，房地产成为居民存量财富的重要组成部分，随着房地产市场升温，房价上升加剧了财富分配的差距。

（二）征收方式探讨

建议的征收方式包括阶梯式税率及设置免征范围。例如，财税专家张学诞建议，为避免影响真正的刚需，设置免征面积，对个人设定40平方米的免征面积，税率保持在0.2%～1.2%左右，按照阶梯征收房产税。这样的征收方式具备合理性与必要性。从合理性来看，不同家庭的经济状况与居住需求存在较大差异，通过设定免征面积，可以在一定程度上保障低收入家庭的居住权益，实现税收的公平分配。从必要性方面来看，目前我国住房资源分配不均衡，有些家庭拥有几十上百套房产，而有些家庭一套房子都没有。阶梯式征收房产税则可以有效增加炒房者在房产持有环节的成本，降低投资性购房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。同时，随着国家住房资源的逐渐过剩，房地产行业的黄金时代已经过去，土地出让数量减少，通过征收房产税，可以在一定程度上弥补财政收入。

三、2024房地产行业财务挑战

（一）资金链紧张

房地产企业在2024年面临严峻的资金链紧张问题。一方面，债务偿还压力巨大。截至7月25日，A股104家上市房企中，多家企业面临到期债务的偿还压力，例如万科A、华夏幸福、金地集团等企业预计亏损金额下限达到10亿元以上，给企业偿还债务带来巨大挑战。同时，部分企业如碧桂园因流动性危机而面临更大挑战，其销售规模同比显著下降。

另一方面，销售回款放缓。2024年上半年全国新建商品房销售额同比下降25%，这直接导致房企销售回款速度减慢。即使在经济发达的一线城市，市场需求仍无法恢复至预期水平，月均销售额仅维持在200亿元以上，回款率超过100%的企业也不多。在二三线城市，房企面临的销售压力和库存压力更大，进一步加剧了回款困难。

此外，融资难度增加也使资金链紧张状况加剧。2024年，房地产企业的融资环境虽有一些积极变化，但整体仍较为困难。不同性质的房企对融资成本的预期分化明显，民企面临较大融资压力。超八成金融机构在下半年对不动产投资总额无增加预期，这使得房企获取融资的渠道变窄。

（二）融资成本上升

2024年，房地产企业面临融资成本上升的压力。首先，利率上调是一个重要因素。国家货币政策的调整直接关系到银行贷款利率的浮动，利率的上升将增加购房成本，抬高房屋贷款的利息支出，进而对楼市造成一定冲击。对房企而言，融资成本相应上升。例如，万科A、金地集团、金融街、华夏幸福等8家企业均提到财务费用增加，主要因利息费用化、增加有息负债利息费用化或因延期支付产生的违约金增加所致。

其次，信贷政策收紧亦致融资成本上升。银行对房地产贷款的审核标准逐步提高，融资成本随之上升。这对依赖高杠杆发展的房企无疑是雪上加霜。信贷紧缩不仅限制了房企融资渠道，更增加了资金周转的难度。

最后，资本市场波动也影响融资成本的上升。2024年房地产企业在资本市场的表现不佳，ABS（资产支持证券）发行有所减少，尽管信用债发行量有所增加，但市场仍对资产证券化产品持谨慎态度，导致房企在资本市场融资成本上升。

（三）盈利能力下滑

2024年，房地产企业的盈利能力出现了下滑。首先，房价上涨受限。政策调控持续加大，政府致力于稳定房地产市场，遏制房价的过快上涨。限购、限贷、提高购房门槛等政策的实施，使房价上涨受到制约。同时，市场供需关系逐渐趋于平衡，消费者对未来房地产市场的预期转变，加速了房价涨幅减缓，甚至出现价格停滞现象。

其次，土地成本上升。前两年的高价地如今不得不面临资产价值下行的局面，成本增加、销售价格下降或项目结构变化等因素均造成毛利润率下降。万科A、金地集团、北辰实业等20家企业均提到毛利润率下降。

最后，竞争加剧也导致盈利能力下滑。随着房地产市场的调整，房企之间的竞争愈加激烈。为争夺有限的市场份额，企业不得不降低价格、增加营销费用，这进一步压缩了企业的利润空间。

四、应对挑战的策略

（一）优化融资结构

房地产企业应通过多元化融资渠道降低对单一融资方式的依赖。例如，除了传统的银行贷款和债券融资外，积极拓展股权融资、信托融资、资产证券化等方式。据统计，2024年部分优质房企通过资产证券化融资规模达到数十亿元，有效缓解了资金压力。

同时，降低融资成本也至关重要。企业可与金融机构进行深度合作，争取更优惠的贷款利率及融资条件。例如，一些大型房企通过与银行协商，将贷款利率降低0.5个百分点，从而节省了大量财务费用。此外，延长债务期限可避免短期集中还款的压力，企业可通过发行长期债券或与金融机构签订长期贷款协议，合理安排还款计划。

（二）提高运营效率

精细化管理是提高运营效率的重要手段。房企可通过优化项目成本控制、提升工程质量及加强供应链管理等方式，降低项目开发成本。例如，某房企通过精细化管理，将项目开发成本降低了10%。

加快项目周转速度同样至关重要。企业可通过优化项目开发流程、缩短项目建设周期，提高资金使用效率。例如，一些房企采用标准化的开发模式，将项目建设周期从原来的两年缩短至一年半。

创新业务模式也是提高运营效率的有效途径。房企可拓展代建业务、长租公寓、城市更新等领域，实现多元化发展。据了解，2024年部分房企的代建业务收入占比已达10%以上，为企业带来了新的利润增长点。

（三）加强风险管理

建立风险预警机制可帮助企业及时发现并应对潜在风险。企业可通过建立财务指标预警体系、市场监测机制等方式，对资金链风险、市场风险进行实时监控。例如，某房企通过建立风险预警机制，提前发现项目销售下滑的趋势，及时调整营销策略，避免了更大损失。

强化内部控制可提升企业的风险管理水平。企业可建立健全内部审计制度、风险管理制度等，加强对项目开发、财务管理、合同管理等环节的风险控制。例如，某些房企通过强化内部控制，降低了项目开发过程中的风险损失。

多元化投资组合可降低企业的风险集中度。房企可在不同地区、不同业态、不同项目类型间进行多元化投资，以分散风险。例如，某房企在住宅、商业、写字楼等不同业态之间进行合理配置，有效降低了单一业态带来的风险。

五、房地产财税机遇

（一）财政支持与税收减免

财政部部长蓝佛安表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。这一举措无疑为房地产市场带来了新的机遇。政策的推进有望减轻房地产企业和购房者的负担，促进房地产市场的活跃。

财政“大放水”虽然不是直接的资金注入，但在一定程度上意味着政府将采取更积极的财政政策来支持经济发展，房地产市场作为经济的重要组成部分，也将从中受益。例如，政府可能会加大对基础设施建设的投入，改善房地产项目周边的配套设施，从而提升房地产的价值和吸引力。

税收减免政策的推出将直接降低房地产交易成本。例如，2024年契税新政策中，针对购买家庭唯一住房和第二套改善性住房的购房者，将根据房屋面积实行不同的契税税率标准。购买面积在90平方米以下的家庭唯一住房，将按1%的税率征收；面积在90平方米以上的家庭唯一住房，则按1.5%的税率征收。对于家庭第二套改善性住房，购买面积在90平方米以下的，将按1%征收；而面积在90平方米以上的，将按2%征收。这些政策旨在减轻购房者的负担，鼓励合理购房需求的释放。

（二）专项债券助力

专项债券在房地产领域扮演着重要角色。2024年9月，财政部首次明确表示，专项债券资金可用于“回收符合条件的闲置存量土地”。这一举措将有效盘活房企的存量资产流动性，当前百强房企的总土储去化周期达历史高位4.89年，而专项债券的投入有助于解决土地闲置问题，提高土地资源利用效率。

在收购存量房方面，财政部正在积极研究出台有利于房地产平稳发展的增量措施，支持收购存量房，加大保障型住房供给。善用专项债券收购存量商品房，用于各地的保障性住房建设。这不仅能够消化市场上的存量商品房，缓解房地产企业库存压力，也能增加保障性住房供给，满足中低收入群体的住房需求。

在保障性住房建设方面，专项债券为保障性安居工程提供了资金支持。2022-2024年，中央财政安排了708亿元、708亿元和707.8亿元的补助资金，以支持城镇保障性安居工程。专项债券的投入有助于加快保障性住房的建设进度，从而改善居民的居住条件，促进房地产市场的稳定发展。

（三）政策推动市场平衡

政策对调节土地市场供需关系、消化存量商品房及优化保障房供给具有重要意义。在土地市场方面，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地政府依据“以房定地”“以需定供”的原则，合理安排住宅用地供应。对于商品住宅去化周期长、土地流拍率高的城市，暂停新增商品住宅用地的出让，并加强存量土地的管理，按照“盘活多少、供应多少”的原则操作，以确保商品住宅用地出让规模与节奏的合理性。这一政策有助于避免市场供过于求的风险，实现土地市场的供需平衡。

在消化存量商品房方面，政府通过财政补贴、税收优惠、专项债券收购等多种方式，鼓励房地产企业采用团购模式销售商品住房，支持针对党政机关、企事业单位、大专院校、大型企业及社区居民团购商品房的营销活动，并协商确定合理优惠购房价格。例如，昌图县于2024年6月20日至30日开展房地产交易展示阶段性促销活动，县财政给予购房者100元/平方米的购房补贴，同时全额补贴契税。这些政策有助于加快存量商品房的销售速度，缓解房地产企业的资金压力。

在优化保障房供给方面，政府继续优先保障包括安置房在内的各类保障性住房项目的土地供应，并加强对闲置土地的处置，将其用于保障性住房建设。这一举措将有助于满足中低收入群体的住房需求，促进房地产市场的稳定发展。政策的实施需要地方政府的积极落实与监管，以确保政策的有效性和可持续性。

六、未来展望

在2024年财税新趋势下，房地产行业确实面临诸多挑战，但机遇也随之而来。

在挑战方面，房地产市场的不确定性依然存在。房产税的推进虽然在一定程度上能够调节市场，但也可能给部分多套房持有者带来压力，进而影响市场的供需关系。此外，资金链紧张、融资成本上升以及盈利能力下滑等问题，仍需房企持续努力寻求解决方案。然而，这些挑战并非不可克服。

在机遇方面，财政支持与税收减免政策的出台，为房地产市场注入了新的活力。专项债券在土地储备、收购存量房以及保障性住房建设方面的助力，将有效盘活市场资源，促进房地产市场的稳定发展。政策对土地市场供需关系的调节、对存量商品房的消化以及对保障房供给的优化，均为房地产行业的未来发展提供了有力支持。

展望未来，房地产行业有望在财税新趋势的引领下，实现更加健康与可持续的发展。随着政策的不断完善与市场的逐步调整，房地产企业将更加注重优化融资结构、提高运营效率和加强风险管理。同时，购房者也将在税收减免等政策的支持下，更加理性地进行购房决策。

总之，房地产行业在财税新趋势下虽面临挑战，但同样充满机遇，其未来发展值得期待。