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文|蒲祖林（正信期货首席经济学家）

本文由作者参加九派新闻“九派圆桌”直播讨论《存量房贷利率调整细则公布，你的房贷怎么调》时的发言整理而成，发布前经作者审阅。

【1】这一次调控既想限制北上深，又想政策放松

房地产政策，从2018年以来，一直在说房住不炒，房价涨高了之后，政府觉得房价不能过快上涨，会抑制经济活力。这个政策基调在这么多年一直是没有变化过的，虽然说2022年之后，地产行业有一段时间表现比较颓势，但政策并不是积极的鼓励房价上涨。

这轮各大银行存量房贷利率调整细则发布，我们注意到一些银行避开了北上深的二套房情形。的确，北上深作为投资属性最强的几个城市，房价政策相对偏保守。

原因在于，第一，北、上、深属于金融属性最强的、中国最高净值人群所在的城市。只要这个地方的房地产政策放得过于宽松，投机属性就会非常强，把价格给炒上去，这是我们不希望看到的现象。

第二，北京、上海这两大城市人口2000万以上，非常密集，如果说城市要有一个良性发展，政策层面就不希望人口持续涌入。因此房地产政策就不能过于宽松。

第三，房地产的颓势对经济发展有一定拖累，北、上、深这三个城市地产规模占全国盘子比重相对较小，财政压力也不大，政策要精准发力，宽松政策着力点就要放在省会城市、三线城市、四线城市。

我们看到，大的政策基调还是要求房住不炒，但从政策落实的过程中，又显得非常宽松，这一次既想限制北上深，又想政策放松。我们注意到，北京、上海的二手房利率，相当于LPR减5个或25个基点。

相比减30个基点，差异也就10个点、20个点，二套房首付比例也就差5个点，这样一个比例，它对投机属性的抑制并没有达到一个很明显的作用，但政策的基调，其实是不希望房价上涨。

【2】利率还会持续往下走，只不过不知道走的是快还是慢

有人对固定利率转浮动利率存有顾虑，我觉得五年、十年可能都不用去考虑用固定利率。

我一直跟踪宏观周期，房子的需求是由人口决定的。从人的生命周期的角度上说，大学毕业之后，26到46岁阶段是人的消费上升期，有了钱会去购买房子，房子是最大宗的消费商品，这个时期房地产会有大量的购买盘，如果进入人口下行周期，人的购买需求是会减少的。我们国家恰好是2012年进入劳动力人口的拐点，如果说按照定义的消费购买人群，实际上2016年真真实实地消费见顶了。

房地产迎来2016-2018的上涨周期后，它再次往下走，人口周期往下，需求肯定会往下。国家要保持经济，一定会实行宽松货币政策，这对于财政、宏观调控政策来说，它是最简单易行的。货币需求减少，货币政策又宽松，供应会显著增加，利率一定会往下走。

具体会走多深？现在我们的LPR是3.85，减了30个bp，大概在3.5左右，3.5 我认为还是非常高的，参考西方国家所经历过的人口周期，像美国、日本，真正的房贷利率是降到3以下，甚至到2，像日本，现在还长期是2以下。

利率还会持续往下走，只不过不知道走的是快还是慢，但我想它再也回不去4以上了，甚至3以上。这个政策是给广大购房人群的福利，原来高位买固定利率的，一定要转换成浮动利率，跟LPR挂钩。

政策全面宽松后，各个银行的政策应该会更加激进，抓住优质的房贷资产，或者是客户群体，会有相应的竞争机制，有些甚至会给购房人非常低的利率。这可能是未来的大方向。

我们知道各个地方都已经下调了利率下限，有些甚至减40BP、50BP。这一次政策应该主要针对买在高位的那批人，为了化解债务压力，央行给你省了很大一笔支出，是按多少万来算的，可以去进一步刺激投资或消费。

国家调整利率有诸多制约因素，央行会考虑几个关键的变化，一是汇率，二是货币政策对实体经济的刺激效果。

9月24日之前，很多人认为央行会调降房地产LPR利率，认为调50BP。但之前的一个周五，美联储降息50个BP后，我们没有跟随调降，大家就觉得很失望，其实我们央行更多关注汇率的稳定性，人民币到7-7.36区间的时候，不希望继续贬，那为什么人民币会贬呢？美国的利率太高了，美国一直处于加息和利率高的状态，中美国债利率倒挂（中国国债利率低于美国国债利率），资金会自然而然地流向美国，人民币的汇率面临持续的贬值压力。央行为了稳汇率的目标，利率就降不动。

当美联储降了50个BP之后，人民币汇率有一个小幅的升值，但这个过程中，人民币贬值压力是一直存在的，我们的利率短时间很难进一步大幅下行，除非我们看到美联储又继续大幅降息，这样就可以去展望人民银行会再次降息。

利率在过去一两年一直都在下降，可能大家感受不到，房贷利率下降的不多，金融市场的利率，比如国债利率已经创了历史新低，人民银行的政策利率7天回购利率也已经下调至1.5%的低位，为了保障银行的利润不受侵蚀，央行通常在降房贷利率前先调政策利率，比如7天回购利率、中期借贷便利（MLF）利率，它是房贷利率下调前的风向标，我们可以观察这个动向。

【3】如果签的是浮动利率，建议不要提前还房贷

10月21日LPR会不会再降？央行在9月12日的新闻发布会中，潘行长说了，未来年内不排除还有进一步调降准备金利率，甚至可能调降 LPR 利率，但这只是一种可能性，会不会调，我认为它还是要取决于美联储政策的动作。

很多人的房贷利率在2021年之前，都是非常高的，当时LPR加个50个BP，跟现在减30个BP，直接相差80个BP，老百姓会去做比较，原来很多人买房的，手里有现金的人，会去比较收益，存银行理财有多少收益，原来可能有3.5%左右，现在几乎是2.5%这么低，这样，房贷利率如果还维持在高位，它自然而然会想着把这个去还了。

这一次降了之后，3.5%的房贷利率，跟10年期国债利率，相差大概是1.4个百分点左右。这是什么水平呢？

它是2019年以来的相对低位，老百姓心里会去衡量。我现在去投资，理财收益这么低，房贷利率也降下来了，我自然就不会去还房贷了。

如果说签的是浮动利率，我建议不要去提前还房贷。

2018年房市最热的时候，我也是个观点，为什么呢？我们研究宏观，就知道利率一定会往下走，会走得非常非常低，会奔着2%的水平去，甚至政策利率奔着零的水平附近去，如果不去，这么多债务就没法化解。

全球所有央行都在印钞，货币购买力会持续下降，你今天100块钱，到明年央行印了10%，你的100块钱，如果能够变成110，那货币购买力是没下降的，如果你不变，你的购买力就下降了10%。

央行不断印钱的过程中，所有资产从长期的角度上来看，都会有个货币效应，会上涨，会涨价。对老百姓来说，你的财富要通过什么样的渠道保值对抗货币贬值。

从大类资产配置来看，你的钱怎么配置？

一是黄金，一是股权，一是债券，这三类资产都会涨价，一二线城市核心地段的房子也会在货币效应中涨价。

如果提前还了，钱就固化到里面去了，可能会面临房子在地段不太好的情况下，没保值、没增值，钱也进去了。从财富配置的角度上说，我认为钱买最安全的债券，买黄金，甚至是买风险高一点的股票，比你提前还贷要好。

因为货币大释放的情况下，那点房贷利率相对比较少，你去看西方历史，他们的货币贬值速度几乎8%、10%，中国也有8%的水准，在这个情况下，你去算一下该去配置什么样的资产，当然如果说你是刚需，又没有钱去提前还贷，那么尽量维持这个房贷，不要去还，把现金留着，以备不时之需。

【4】居民买房的需求并没有崩溃，只是被抑制了

降存量房贷利率，我认为对银行来说是好事。

银行存款和贷款利息差，已经压缩的越来越窄，利润确实会受到侵蚀，因为银行让利了1500亿，但我们知道，现在银行的房贷大概是 37.8 万亿的规模，房贷余额还在下降，也就是说银行优质资产损失了，我们估算在提前还贷情况下每年的利息直接减少700多亿，30年减少2.2万亿，相比1500亿的短期损失，这其实是更应该在乎的。

潘行长在新闻发布会中也说了，降了存款准备金利率，相当于对银行释放了1万亿的低息成本。银行拿这个低息再去做放贷。这个净息差的影响是不大的。

房地产行业从政策出台上，相当于一撸到底了。我们看看西方国家，他们的利率首付比例大都在10%-20%之间，我们一下子降到了跟他们一样的水平，另外，利率也是紧跟LPR的浮动变化了。

从这一角度来说，我们原来对房地产行业过多的限制、约束，相当于全部打开了，这对行业本身是一个天大的利好。

但复盘整个这轮房价下跌的原因（西方国家也经历过这样的过程），我们发现这不仅仅是房地产自发的内生性的调整，也不是说我们的需求崩溃的不行了。

我做过测算，即便是按照人口的变化，房地产正常需求一年应该在10-12亿平方米，换算成100平方米一套的房子，也有1000万到1200万套的需求，但现在我们已经按年化调到9.6亿平方米了，显然是超调了。

为什么会超调呢？

这是一个宏观经济的问题，房价在下跌，真正有需求想换房子的人，会观望或甚至不换，它是一个被抑制的潜在需求。

当前房地产供给少，需求少，库存也降到合理偏低的水平了。行业已经接近出清。已经是跌到一个相对长期的支撑点。我认为，这是新一轮房地产周期的上行起点。

从西方国家来看，经济要想好，必须地产好，地产好不了，经济回不来，日本失去二十年，就是地产不行。韩国、德国、美国这些国家都面临人口老龄化的问题，需求往下走，它的房地产价格能创新高。这其实是一个货币效应，它作为一个资产，有保值功能，能对货币贬值进行抵补。

资产资金流向地产去保值。

当然三四线城市以下的，肯定是长期往下走的。核心资产，比如省会城市这种优质的，就能够保值。国家现在要刺激经济回暖，必然对地产下手，扭转地产下跌的状态，稳在这个位置。

这也就意味着价格在这里见底了，能不能涨起来？

如今地产已经市场化了，政策发力点作用到了实体经济，当居民收入开始涨了，老百姓有了钱会去买房子。

我认为有三个支撑点：

第一，我们的改善型需求，即便是房地产下行，能看到大户型数据是增长的，只有刚需是下降的，这是年轻人不愿意买房、不愿意结婚导致的。

第二，有个真正的需求叫存量房的置换需求，这个需求量是非常庞大的基数，我们国家的房地产市场，也就短短20年，2000年之前，接近3.6亿人住在城中村老工房、福利房，80年代的房子逐步进入了一个危房阶段，需要把房子更新成新房子。

这些需求一点燃，房地产立马起来了。

【5】现在要把房地产给温和地刺激起来，温和地增长

银行间转按揭，通常买房子，居民是债务人，银行是债权人，如果你这家银行给我的利率太高了，又协商不了，那我是不是可以换成另外一家银行？这个过程中，可能以前会比较麻烦。现在的政策就给你提供一个便利的通道，允许你去这么做。

还有一种情况就是比较常见的，卖掉一个房子之后，再去买一套新的房子，现在允许房子直接找到买家，买家贷款直接转移给新的买家，如果是同一个银行，内部就直接处理了比较方便。跨行按揭，未来也会很方便，解决了购房过程中的摩擦成本。

我看到有些地方降契税，因城施策，围绕各个地方真实的财政情况，行业政策几乎没有障碍了。

从财政政策的角度来看，财政部长蓝佛安说，卖了一套房子，付了增值税，再置换买一套可以抵扣。这个改善型需求，国家是鼓励的，这个也是真正关键的一招。财政还允许地方政府发专项债去购买存量房，用国家的力量来买房子，用于廉租房保障房，这对于市场托底起到比较好的作用。

我国未来的资产价格就是水牛的资产价。货币效应下，央行会持续的扩张，对于金融市场，比如说黄金，债券、股市，核心资产，经济下行的过程中，利率下行，货币贬值，资金就被迫去买它，大类资产配置的角度，大家都去买这些，我们认为未来有三牛现象：债券牛、股市牛、黄金牛。

西方国家出现过股债双牛的情形，它的地产的复苏，不是真真实实的复苏，我现在是100块钱的收入，央行向市场投入10%的货币，明年收入增长了15%，这才叫实际复苏。

如果说明年低于10%，那叫名义复苏，实际上没超出货币效应，如果说收入反而跌了，这叫通缩，过去很多西方国家经济进入漫长的慢牛，实际上它是货币效应。我们说德国的股市、韩国的股市都能创新高，你说它的经济很好吗？不是真的好，是货币效应、财富效应，所有人的钱都在贬值，但贬值过程中真实的收入又没有减少，他看到了账上的钱没有减少，比如说可能还增加，从100块钱变成110了。

这个过程中，大家都很欢心，财富没有缩水，虽然说购买力下降，但总体上最终的结果可能还是会赚的。为什么呢？因为资本主义市场经济，你不可能消费完所有的，一个人的需求是有限的，财富会被固化下来。所以我们看到，西方国家居民财富越来越多。

因为我们的人口真的是往下走，所谓的名义增长，仅仅是跑赢货币的增速，或是财富的保值，就会出现所有都涨，水涨船高。

货币多了，利率会往下掉，对应的就是债券价格要上涨，我认为北上深、省会一线城市的核心地段房子都会慢慢的长出来。

来源：九派新闻