中国军网2024年10月11日发布:房地产：造血的房企，输血的LPR

1.国际运价——干散货运价继续上涨

上周国际干散货运价继续上涨，BDI从2168点上涨到2378点，涨幅10%。高炉开工率维持高位，铁矿石去库存暂缓，铁矿石进口需求回升。巴西铁矿石产量恢复，远程矿发货量增加，推高运输需求。同时，部分VLOC安装脱硫塔导致运力周转率下降，推动运价上涨。三季度是铁矿石运输旺季，运价将在季节性高位波动。四季度安装脱硫塔继续影响可用运力，可能导致淡季运价处于较高水平。

上周集运运价反弹，SCFI从775点上涨到820点，涨幅5.8%；其中美西航线运价上涨26%，欧洲航线运价下跌4.5%。美线总体需求疲弱，运价下滑；但是三季度是全年最旺的季节，班轮公司又一次提价。欧线9月开始进入淡季，运价下滑。在全球经济疲弱和中美加关税背景下，9月开始运价有继续回落风险。

预计2019年下半年运价继续回落。下半年运输需求仍然疲弱：一是7月中国出口PMI、美国进口PMI、欧元区PMI都下降到47左右，预示着下半年进出口需求低迷；二是中美加关税将抑制下半年运输需求，美国消费品面临去库存压力。但是运力增速也有望下行：一是运力增速将从上半年的4%下降到下半年的3%；二是安装脱硫塔将减少可用运力，且闲置运力下降到2.5%。考虑到旺季即将结束，预计运价将回落。

2. 房地产-造血的房企，输血的LPR

核心观点：通过新LPR进行利率调节，而非采用基准利率变动，能够更多的让利率跟随市场、而非跟随政策。房地产融资在增加银行存款后，享受息差拉大也将使房企受益。

改基准利率的规则、而非降低现有基准利率，除了更加利率市场化以外，也更规避跟随基准定价的房地产供需两方。1）本次LPR是通过计算去高低两头利率的MLF，进行每月调节，在让银行根据LPR进行贷款，考虑到MLF能够反映银行资金的充裕程度，也就意味着，这种做法更能反映市场对信用的供需；2）在改变基准利率规则之后，房地产企业和居民按揭贷款是否跟随调整，目前并未有明确说法，即便有，我们更倾向于新老划断；3）由于长期限贷款当中，居民按揭贷款期限最长，因此，如果是调整基准利率，最受益的就是居民，对楼市形成刺激。因此，如果本次采用新的规则、而非简单降息，我们倾向于也是有意规避对楼市的正面刺激。

房地产在金融机构中的作用更加明确，房企资金压力加大、和银行资金较多利率下行同时存在，反映的是房企作为银行负债端是起增加货币规模的造血功能，LPR则针对输血的利率调节，而且，造血和输血功能缺一不可。1）金融是负债驱动的行业，也即金融机构只有初始资金时（对银行是基础货币），要增加资金的方式就是放贷然后企业/居民、然后再存回银行。因此，房地产行业在过去贡献了接近一半的信用派生行为，也就使得金融机构在账面存款增加。2）当存款增加、但房地产进入到调控期时，就会变成一旦非房地产实体需求不足，金融机构将无法向外贷款。这可能有两方面的原因，一是利率过高导致实体难以承受，这是这次“降息”先达到的目的，二是存在下行压力，借贷意愿不足。；3）要想更多的输血，就需要足够的造血，而目前的货币供应造血功能主要是由房地产来提供，因此，要能够获得更低的资金成本，造血功能就不能下降。

本次LPR我们认为也不是针对房地产，但即便房地产继续采用基准定价，更低的LPR和基准利率之间形成的息差，也能一定程度上增加影子银行和债券市场对房企的借贷意愿，居民的利率预计也会随之下行。银行对房企贷款的间接融资渠道继续受管制的概率依然较大，但受管制较小的直接融资渠道，以影子银行和债券市场为代表，会因为更大的息差而青睐房企。同时，居民贷款利率反映的是银行资金充裕程度，随着LPR引导的利率下行，也将受益。根据我们的框架，房地产的融资核心就是拿地融资和销售融资，本次其实着重是在销售融资上，因此，我们认为重新调整利率对房地产依然构成利好。

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