写字楼供应高峰加大去化压力，降租或更灵活租约成为企业首要考量

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　　界面新闻记者 | 王婷婷

　　空置率增加，且新增供应不断，全国写字楼市场开始进入疲软期。

　　戴德梁行数据显示，今年二季度，北京、深圳、上海和广州甲级写字楼租金均呈现环比下降趋势。据其预计，2024年下半年一线城市写字楼市场租金水平或继续面临下行趋势。

　　而未来几年，写字楼市场的供应高峰将进一步加大去化和租金的压力。今年至2027年，一线城市的写字楼供应量将继续保持高位。以深圳为例，预计今年将有近120万平方米的甲级写字楼投入使用。未来四年，深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰期，市场竞争将更加激烈。

　　此外，除了大中华区的六大主要城市之外，许多二线城市的核心商业区域也将迎来超过百万平方米的新增供应。

　　随着供需关系的转变，企业对办公空间的期望日益提升，不再满足于基础的物业服务。与此同时，在经济环境尚未有明显改善的大背景下，各家企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。这无疑将进一步加剧行业的竞争态势。

　　以上半年全国办公楼租赁去化情况来看，世邦魏理仕数据显示，2024年上半年办公楼市场复苏弱于预期，仅为疫情前五年同期均值的43%。

　　9月12日，据世邦魏理仕发布的《2024年中国办公楼租户调查》，中国办公楼市场增长潜力犹存，企业对办公扩张选择“大幅增长”和“大幅减少”的比例同步下降。

　　调查显示，在约250家受访企业中，仅有38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。世邦魏理仕指出，大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降，说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。

　　其中，不同规模企业均表现出净扩租意愿，中小企业尤为积极，大型企业则更注重优化整合现有空间。

　　细分行业层面，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。专业服务稳定增长，金融、地产动能则减弱。科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。

　　此外，今年以来的教培政策利好以及近期热门游戏《黑神话：悟空》的火爆，有望促进在线教育及游戏等细分领域的扩张。

　　随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期，加之企业房地产预算的审慎态度，“搬”或“不搬”成为当前办公楼租赁决策的核心议题。

　　调查显示，降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素；1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。

　　调查报告还指出，有11%的租户表示搬迁的主要目的是寻找新总部，主要集中在制造业（23%），专业服务业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。

　　而且，总部选址也具备成本控制、楼宇品质等普遍性诉求，同时行业特性对选址影响有重大影响，如制造业与科技企业偏好靠近工厂或研发中心，专业服务业则寻求全市通达性。

　　同时，超半数有搬迁需求的企业重视跨楼宇灵活办公空间，显示出伴随总部选址时可能出现的空间整合，企业也高度关注未来办公资产组合的灵活性。

　　提升空间效率成为办公场所新趋势。

　　当前，降低人均工位面积和提升共享比例仍是优化空间利用率，以降低房地产成本的有效途径。同时，企业正积极通过调整办公室布局、设立变革管理机制及利用房地产科技等手段，力求提升员工体验。

　　在此行情下，要不要为绿色办公支付溢价，企业也变得更犹豫了。

　　据世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨介绍，在去年的调查报告中，愿意为绿色办公支付溢价的比例为16%，但今年降低至6%。

　　“从控制成本的角度，今年多数企业表示溢价暂时不讨论。不过，有20%的企业说不准备支付绿色溢价，但是如果选择的这栋楼没有绿色，就会谈打折。”谢晨认为，可见ESG对企业依然很重要。

　　调查结果显示，在写字楼租赁市场，绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的首要考量因素。但在成本控制压力下，企业正努力在长期的ESG承诺与短期财务目标间寻找平衡，绿色建筑认证楼宇的租金溢价接受度有所下降，部分租户甚至提出“棕色折价”要求。

　　谢晨指出，随着企业零碳目标的临近，企业对绿色楼宇的需求愈发迫切。世邦魏理仕数据显示，具备LEED等绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性，而棕色项目（非认证项目）的租金降幅则明显偏高。这一趋势预计将持续，引领市场迈向更加绿色、可持续的方向发展。

　　“从全国市场来看，尽管京沪绿色楼宇渗透率较高，但其他城市仍显不足，这为企业提供绿色战略布局新机遇。”谢晨表示。

　　在世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越看来，当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。

　　“而业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。”张越进一步表示。

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