宋聪聪律师2024年10月12日发布:“老破小”的春天来了！北京公积金再出新政，贷款期限最高增加20年

根据通知，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年（砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限-3年），优化为低于剩余土地使用年限减3年。

通俗来说，就是借款人购买老旧小区改造项目名单内的住房，在办理公积金贷款时，贷款期限根据剩余土地使用年限减3年计算。与原核定标准相比，相当于增加10年或20年贷款时间。

例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其它贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年（20年=70年-（2024年-1977年）-3年），首套住房的贷款金额为93万元。

那么，有多少老房能够享受到政策支持？

2021年起，北京加大老旧小区改造力度，目前符合政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区共40多万套房屋。根据计划，每年不断开工完成改造项目在200余个小区，涉及近10万套房屋。

随着老旧小区改造完成，房屋的使用年限将延长，本次北京加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款的期限核定标准，将有效解决老旧小区住房买卖中贷款期限较短的问题，有利于减轻借款人购房和还款压力，可以更好地支持住房消费。

“政策的核心背景是为了解决北京‘老旧小’住房的去化难题。” 合硕机构首席分析师郭毅表示，“老旧小”住房是所有购房总链条当中的最底层的一环，只有刚需接盘的“老旧小”住房卖掉，才能够置换品质稍好的刚改住房，但从整体市场来看，“老旧小”住房一是价格出现了较大面积的下行，二是刚需接盘“老旧小”住房的诉求也在不断减弱，所以新政通过提高“老旧小”住房贷款年限的方式，打通整个房地产链条，使之形成更好的交易环境和更流通的市场。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪进一步表示，新政实施后，部分群体能从“贷不了”进入到“贷得了”阶段，或也有部分群体的贷款期限有所延长或可贷额度增加，在一定程度上降低了购房门槛，进一步减轻借款人购房及还款压力，有利于刺激购房需求释放，提振老旧小区交易活跃度。

但也有声音表示，新政针对人群较窄，对市场带动或有限。郭毅分析，现在对于买房人来说，主要的诉求还是减杠杆，不是加杠杆。新政如果只是在信贷政策上加以调整，并不会出现明显的拉动和成交。“从客观上来说，对一些确实需要贷款的购房家庭，通过拉长贷款年限来减轻月供压力，对于年轻的刚需购房家庭来说是有实质性帮助的。”

对居民来说，部分人认为这将为他们提供更多改善居住条件的机会，也有一些人担心，贷款期限的灵活性可能导致一些居民负担过重或者滥用贷款。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，此次只是对改造完成的老旧房屋的房贷期限进行调整，已经改造完成的老旧小区确实会延长使用年限，有北京市住建委确定的改造完成的老旧小区名单，贷款风险是可控的。发放贷款有一定的贷款条件要求，贷款审批的风险评估与监管一直是比较严格。

赵秀池补充称，每个小区的土地情况不一样，每个业主不掌握土地使用期限情况，直接与土地剩余使用期限挂钩，容易引起误解。“房贷的抵押标的是住房，应该按照老旧住房的剩余使用期限发放贷款，改造完的老小区住房应该按照延长的房屋使用期限发放贷款。”

值班编委：李红梅

责任编辑：温红妹

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