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文 | 得梦为鱼

编辑 | 得梦为鱼

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万科的魔方：拆解20亿“瘦身”迷局，预见商业地产的未来格局

2024年，商业地产市场暗流涌动，而万科，这家中国地产巨头，犹如一位经验丰富的魔术师，以一系列眼花缭乱的操作，将旗下多座上海核心商业项目转手他人，20亿，48%的股权，GIC的接盘，这仅仅是万科“瘦身”计划的冰山一角，还是其在下一盘更大的棋？当我们深入拆解这三重交易背后的逻辑，窥探商业地产的未来格局时，或许才能理解万科这步棋的深意

第一章：万科的“瘦身”术：断舍离还是战略腾挪？

“瘦身”是近年来万科反复提及的关键词，2023年，万科董事会主席郁亮在股东大会上明确表示，公司将展开“瘦身健体”计划，并制定了一揽子方案，2024年伊始，万科便开始积极行动，出售多处优质资产，回笼资金，降低负债率

上海，作为中国经济的晴雨表，自然成为万科“瘦身”计划的重中之重，南翔印象城MEGA、七宝万科广场、松江印象城，这些曾经为万科贡献巨额利润的“现金奶牛”，却在短短时间内相继易主，这究竟是万科迫于市场压力下的无奈之举，还是其主动进行战略调整的深谋远虑？

1.1财务压力：是“瘦身”的催化剂？

近年来，房地产行业整体面临着融资渠道收紧、市场需求放缓等多重压力，万科也不例外，为了应对挑战，保持稳健经营，万科选择“轻装上阵”，通过出售部分成熟资产，回笼资金，优化财务结构，以应对市场的不确定性

数据显示，截至2024年7月底，万科已通过大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，超额完成年度目标，这其中，上海三大项目的出售无疑是浓墨重彩的一笔，为万科带来了丰厚的现金流

将“瘦身”简单归结于财务压力显然过于片面，如果说出售部分资产是为了缓解资金压力，那么为何选择出售的都是盈利能力强劲的优质项目？

1.2战略转型：聚焦主业还是另有图谋？

事实上，万科的“瘦身”并非单纯的“减法”，更像是一场精心策划的“加减法”，在剥离部分非核心业务的万科也在积极布局新的赛道，寻求新的增长点

万科将战略方向调整为“城市服务提供商”，这意味着其将不再局限于传统的房地产开发，而是将业务触角延伸至更广阔的领域，如物业管理、租赁住房、城市更新等

从这个角度来看，万科出售上海三大项目并非简单的“断舍离”，而更像是一种战略腾挪，通过将资金从成熟的商业地产项目中抽离，万科可以将更多资源投入到新业务的培育和发展，从而在未来的市场竞争中占据更有利的位置

1.3GIC的接盘：是巧合还是战略合作的信号？

在万科的“瘦身”计划中，新加坡政府投资公司（GIC）扮演了重要的角色，无论是南翔印象城MEGA还是松江印象城，GIC都是最终的接盘者，这仅仅是资本市场上的巧合，还是万科与GIC达成了某种战略合作？

GIC作为全球最大的主权财富基金之一，以其稳健的投资风格和长远的投资视野著称，近年来，GIC持续加大对中国市场的投资力度，尤其看好中国商业地产的长期发展潜力

万科选择将优质资产出售给GIC，一方面可以获得丰厚的回报，另一方面也为双方未来的合作奠定了基础，可以预见，未来万科与GIC在商业地产领域，甚至更广阔的城市服务领域，将会有更深入的合作

第二章：外资的盛宴：上海商业地产为何如此诱人？

万科出售上海三大项目，折射出的是外资对中国，特别是对上海商业地产的浓厚兴趣，2024年，在外资整体并购占比很低的情况下，上海却逆势吸引了大量外资注入商业地产市场，这背后究竟有何奥秘？

2.1上海：全球资本的“安全岛”？

上海，作为中国经济的“桥头堡”，拥有优越的地理位置、雄厚的经济实力、完善的配套设施以及巨大的消费市场，对全球投资者具有强大的吸引力

近年来，面对复杂的国际形势和全球经济的不确定性，中国稳定的经济环境和巨大的市场潜力，为全球投资者提供了一个难得的“安全岛”，而上海，作为中国对外开放的窗口，其商业地产市场的稳定性和成长性自然备受青睐

2.2商业地产：穿越周期的“压舱石”？

与住宅地产相比，商业地产具有投资回报周期长、现金流稳定的特点，被视为穿越经济周期的“压舱石”，尤其是在当前全球经济面临诸多不确定因素的情况下，商业地产的抗风险能力更加凸显

上海作为国际金融中心，拥有大量跨国公司和金融机构，对高端写字楼和商业综合体的需求旺盛，上海居民消费能力强劲，对购物中心、餐饮娱乐等商业设施的需求也不断增长，这为商业地产的发展提供了坚实的支撑

2.3政策红利：为外资打开大门？

近年来，中国政府不断优化营商环境，出台了一系列吸引外资的政策措施，为外资进入中国市场提供了便利条件

在商业地产领域，中国政府也积极鼓励外资参与，放宽了外资投资的限制，为外资创造了更加公平、透明、可预期的市场环境

政策的利好，叠加上海自身的优势，使得上海商业地产市场对外资充满了吸引力，GIC等外资机构的积极布局，正是对上海商业地产市场投下了“信任票”

第三章：三重交易的启示：商业地产的未来在哪里？

万科在上海的三重交易，并非孤立的事件，而是中国商业地产市场变革的一个缩影，透过这三笔交易，我们可以窥探到商业地产未来发展的一些趋势

3.1专业化运营：精耕细作出路？

万科出售上海三大项目，并非意味着其放弃了商业地产，而是选择将运营权交给更专业的机构，自身则聚焦于资产管理和轻资产运营

在商业地产领域，专业的运营管理能力对于项目的成功至关重要，GIC作为经验丰富的国际投资者，拥有强大的运营管理团队和丰富的资源，能够为项目带来更高的运营效率和盈利能力

未来，商业地产将更加注重专业化运营，只有拥有精细化管理、差异化定位、体验式消费等核心竞争力的项目，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出

3.2数字化转型：拥抱科技赋能？

随着互联网、大数据、人工智能等新技术的快速发展，商业地产行业也迎来了数字化转型的浪潮

未来，商业地产将更加注重线上线下的融合发展，利用数字化技术提升运营效率、优化消费体验、创造新的商业模式

可以通过大数据分析精准定位目标客群，通过线上平台提供更加便捷的服务，通过智能化设备打造更加舒适的购物环境

3.3可持续发展：ESG理念引领未来？

近年来，ESG（环境、社会和公司治理）理念逐渐成为全球投资领域的共识，商业地产行业也不例外

未来，商业地产将更加注重可持续发展，将ESG理念融入项目的设计、建设和运营中，打造更加绿色、环保、节能的商业空间

可以通过绿色建筑材料减少碳排放，通过智能化系统降低能耗，通过社区建设促进社会和谐

万科的“瘦身”计划，是其在面对市场变化时做出的战略调整，也为中国商业地产的未来发展提供了新的思路，未来，商业地产将更加注重专业化运营、数字化转型和可持续发展，在不断变化的市场环境中找到新的增长点

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