律说律答2024年10月11日发布:Q3大宗交易市场成交规模大幅提升，上海大宗交易额持续领跑全国

2023年三季度，我国经济恢复向好态势明显，经营主体逐渐走出预期低谷，消费者消费信心和企业家投资信心逐渐恢复。在优化政策累积效应下，房地产市场处于温和修复阶段，虽然主要行业指标下行趋势未改，但已呈现降幅收窄态势。受此影响，三季度大宗市场交易活跃度略见回升。在前期基数较低的背景下，成交规模、单笔成交额环比均实现上涨，但与之前活跃市场仍有一定差距，市场正在逐步恢复的过程中。

本报告根据睿和智库研发的数据库资源（注：本数据库不含地块相关交易），经市场调研得出如下结论。

成交规模大幅提升，市场活跃度有所恢复

据睿和智库统计，2023年三季度中国内地房地产大宗交易成交总额为626.3亿元，环比上涨119%，同比下降31.7%。从整体来看，市场交易活跃度已有所提高，市场正在逐步恢复的过程中。

但结合近三年的季度数据来看，中国内地房地产大宗交易市场依旧处于较为疲弱的状态，尚需要时间来逐步恢复。

图表1：2021Q3-2023Q3内地房地产大宗交易金额（亿元）

数据来源：睿和智库

从交易数量来看，2023年第三季度的大宗交易成交共计35笔，较去年同期减少14.6%。单笔平均成交额为17.9亿元，较二季度上涨118.7%，属于今年以来较高水平。

图表2：2021Q3-2023Q3全国房地产大宗交易相关信息

数据来源：睿和智库

181.2亿！上海三季度大宗交易额持续领跑全国

从城市分布来看，一二线城市仍是大宗交易的重点，其中一线城市交易额达266.37亿，占比42.5%。上海仍是大宗交易金额最高的城市，成交额达181.2亿元，单笔成交金额为18.1亿元；北京、广州的成交额分别为59.5亿元、21.7亿元；深圳仅成交4亿元。

图表3：2023Q3北上广深大宗交易金额及数量

数据来源：睿和智库

典型案例方面，本季度最大笔交易为上海陆家嘴集团出售上海东袤置业有限公司40%股权及上海耀龙投资有限公司40%股权，卖房为太古地产，交易对价为约97.1亿。

此次交投标主要涉及两宗地块，一宗是洋泾地块，位于浦东新区洋泾区域黄浦江沿岸，该地块规划的建筑面积约389,934平方米（包括地下零售建筑面积20,000平方米）。另一宗为前滩21号地块，位于浦东新区前滩国际商务区，规划的地上地下总建筑面积约602,431.47平方米。此次收购完成后，太古地产在上海的新商业综合体项目将正式落地，同时其在内地的投资布局将进一步扩容。

其次，中邮人寿受让大悦城控股子公司西单大悦城公开挂牌转让的北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，主要资产为位于北京市东城区的中粮·置地广场项目，交易价格为42.56亿元。

另外，大悦城控股旗下上海鹏利置业发展有限公司100%股权在上海联交所以底价41.42亿元成交，该公司核心资产是位于浦东陆家嘴的中粮海景壹号3栋住宅楼，买方为上海邕鹏实业有限公司。

图表4：2023Q3典型十大大宗交易成交案例（亿元，万平方米）

数据来源：睿和智库

物业类型多样化，办公写字楼和商业是交易核心资产

三季度大宗交易物业类型依然保持多样化发展趋势。其中，办公写字楼交易依旧保持领先，三季度成交总数共计8宗，占比达25%。典型项目为中粮置地广场、华樾中心B座部分、奥园北京迦南大厦等，也可以看到，办公写字楼交易中，房企是主要交易对象之一。

其次，酒店、商业及住宅，分别16%的交易占比并列第二位。

图表5：2023Q3大宗交易标的资产物业类型分布

数据来源：睿和智库

从买家类型来看，内资卖家以90%的比例主导市场，其中内资民企大宗交易数为18笔，占比达62%；其次是国有企业占比14%，国企开发商占比10%。

值得注意的是，三季度以保险公司为代表的机构投资者市场参与度较高，连续录得多宗交易落地，展现出了强劲的购买力。在9月26日到9月28日，短短三天时间内，就有大悦城（000031.SZ）、万科A（000002.SZ）、ST世贸（600823.SH）陆续发布公告，宣布旗下公司与保险系公司达成了资产转让或融资协议。涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资管以及国寿系公司，三单交易总额超过百亿元。

从卖家类型来看，卖方主体仍以房企为主，占比达60%。多个开发商都在出售优质资产，其中不乏央国企开发商，除了合理的资产流动之外，不容忽视的仍是房企希望通过剥离非核心资产以缓解资金压力，改善资产负债表，同时进一步调整优化资产结构，以期穿越市场周期。

图表6：2023Q3大宗交易买家类型分布