水库菜汤2024年11月13日发布:10万亿的化债“组合拳”，对房地产有何影响？

近年来力度最大的地方化债方案公布了。

11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于批准的决议》。具体为增加地方债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务，为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。

10万亿化债“组合拳”方案公布

根据同日召开的全国人大常委会办公厅新闻发布会上消息确认，这6万亿元债务限额，分三年安排，2024—2026年每年2万亿元；同时，自2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

这也意味着，未来将直接增加地方化债资源高达10万亿元。此外还明确，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

财政部部长蓝佛安在新闻发布会上表示，上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。

蓝佛安称，当前一些地方隐性债务规模大、利息负担重，不仅存在“爆雷”风险，也消耗了地方可用财力。在这种情况下，实施这样一次大规模置换措施，意味着化债工作思路作了根本转变：

一是，从过去的应急处置向现在的主动化解转变；二是，从点状式排雷向整体性除险转变；三是，从隐性债、法定债“双轨”管理向全部债务规范透明管理转变；四是，从侧重于防风险向防风险、促发展并重转变。从政策效应看，能够发挥“一石二鸟”作用。一方面，解决地方“燃眉之急”，缓释地方当期化债压力、减少利息支出。另一方面，帮助地方畅通资金链条，增强发展动能。

对此，分析人士认为，化债思路的转变，进一步扩大了化债范围，表明中央对解决地方债务问题的重视，同时也释放了解决地方债务问题的信号。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策意味着“发新债偿旧债”工作的启动， 6万亿债务限额的增加，有助于一些存量债务的置换和化解，是全国防范化解金融风险的重大举措。

华泰证券研究所认为，化债思路的底层逻辑更多体现“托底防风险”，而非“强刺激”思路。整体化债方案符合预期，化债思路更加务实，置换后地方政府的化债压力和现金流将大为改善，五年累计可节约6000亿元左右利息支出。

另据中金公司测算，未来三年或可释放财政空间4.08万亿元，未来一年或可释放1.36万亿元，相当于2023年GDP的0.86%。但要注意的是，规模更大的经营性债务短期付息以及中期接续压力还在，如果这方面的支持力度加大，那么稳增长的效果也将得到提升。在需求缺口较大、物价低迷、外围环境更复杂的情况下，财政加码非常重要。

对房地产有何影响？

值得注意的是，发布会上还明确了两项重要的房地产增量政策。

根据蓝佛安介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

严跃进预计，闲置土地化解的专项债政策会加快推出，其有助于后续收储闲置安置房用地、房企未开工用地、房企未销售的现房项目等，这都有助于加快推进以购代建等工作的开展。

克而瑞研究中心分析认为，通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间。

从目前情况看，存量房收储工作已经进入落地期。根据克而瑞统计，目前已有超过50个城市表态支持国有企业收储，29个城市已落地首批房源征集细则，明确参与征集商品房需满足的条件。

但从当前各城市政府收储落地情况看，仍存在一些现实问题。对此，《丁祖昱评楼市》指出，现有房源规模与收储条件匹配度较低，已建成现房尚未出售的商品房仅占库存三成左右，即便全部收储也对当前各城市恢复供求在平衡作用相对有限。在未来地方专项债资金支持下，各城市可以根据自身供求关系特点作相应的调整。

另一方面，地方专项债也可用于支持地方回购存量土地。

克而瑞研究中心建议，优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

此外，允许地方发行政府专项债也将为实现100万套城中村改造货币化安置目标、增强安置居民信心继而加快改造进程提供强有力的资金支持。

根据克而瑞此前对2015-2017年的棚改货币化安置效果测算，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。如果以此粗略推算，100万套的城中村改造可以释放出规模可观的增量购房需求，或将带动近1亿平方米住宅销售。(中房网)